中原佛山帝景蓝湾策划案.docVIP

项目分析 项目概况 华夏花园座落于著名的中国陶瓷第一镇——南庄，位于南庄二公路与陶博大道的交界口，紧邻南庄公园和华夏陶瓷博览城。 小区总占地约16万㎡，总建达到33万㎡，绿化率接近34.2%，容积率仅为2.0，建筑密度更是低至22.5%，预计整个小区入住人口7196人，总户数达到2056户。 华夏花园一期由近6.7万㎡9栋多层，7栋小高层、4栋高层、1栋公寓及部分临街商铺组成，采用欧洲新古典主义的建筑风格。户型设计方正实用，多户更是南北对流。户均车位比例达到前所未有的近1:2，最大限度的满足业主私家车的停放需要。超过5000平米的超大型会所将为业主提供全面的餐饮、娱乐、运动、休闲服务。现以引入IEC国际幼儿园，极大的方便业主宝宝的教育问题。项目临街商铺不仅能满足小区业主的购物需求，还能带动周边区域的繁荣，提升楼盘价值。 一期户型开发： 户型 公寓 两房 三房 四房 复式 商铺 面积 45～79㎡ 85～95㎡ 120～140㎡ 170㎡ 205㎡ 60～150㎡ 一期包括：9栋多层，7栋小高层、4栋高层、1栋公寓及部分临街商铺。其中1、2座、17～21座为小高层单位；4～12为多层单位；13～16座高层单位； 帝景蓝湾一期已销售货量分析： 类别 总成交套数 总成交面积 总成交金额 总成交均价 二房 133 11404.212250.81 三房二卫 149 15243.922346.11 三房三卫 92 12868.62972.59 四房 32 5127.823062.99 复式 6 1239.73 3759538 3033 商铺 37 2822.659086.6 公寓 100 4427.73181.53 合计 549 53134.63 158887071 2990.27 一期剩余货量分析： 座号 数量 面积（㎡） 总价（元） 平均单价 备注 2座 2套（示范单位） － － － 13座 20套 2465.62㎡ 8198691 3325 14座 27套（3套示范单位） 3119.44㎡4713 未计算示范单位 15座 21套（2套示范单位） 2636.61㎡ 8658487 3284 未计算示范单位 16座 39套 － － － 未对外公布价格 17座 8套（1套示范单位） 981.9㎡ 2956090 3011 未计算示范单位 18座 12套 1749.85㎡ 5272114 3013 19座 5套 697.34㎡ 2125144 3048 20座 8套（2套示范单位） 912.91㎡ 2782721 3048 未计算示范单位 21座 12套 1830.03㎡ 5596208 3058 公寓 21套（已推剩余） 1108.44㎡ 3584499 3234 108套（未推单位） 4930.92㎡ － － 未知价格 商铺 30间 2198.57㎡10004 一期产品现状分析： 住宅方面： a、一期项目总体销售速度最快的是靠路边的多层单位。但由于前期以较低价格将靠路边住宅单位推出，致使那些单位在短时间内售罄，现时所剩的货量较为单一； b、一期开发的两房小户型比较受南庄人的青睐，因此较多客户期待二期小户型的推出； c、一期项目价格抬升速度较快，在短时间内偏离了南庄人的心理承受力。 公寓方面： 公寓不但吸引南庄本地人投资，而且还吸引不少周边城市的人关注； 公寓在近一、两个月持续热销，所推货量剩余不多，缺乏可选性； 公寓高层单价较贵，客户反映装修用料较差。 商铺方面： 柱位多、进深长成为部分商铺的“硬伤”； 价格较贵，使部分意向客户望而却步； 本案一期营销推广效果分析 由于项目在南庄是唯一的大型楼盘，经历了一年多时间的宣传推广，帝景蓝湾在南庄地区已成为一个标杆项目，在当地目标消费群心目中的认知度较高。 项目一期的销售经历了大起大落。在项目一期开盘时为了营造销售火爆气氛，达到“开门红”的效果，贸然将路边的小户型单位以比较低的价格全数推出。这种做法导致小户型单位在短期内迅速售罄，使以后的小户型产品缺乏，造成产品线的单一，而大面积单位的销售缓慢使帝景蓝湾从原来的强劲销售势头一下子滑落至低谷，直至8、9月份整体销售才开始回升。 前期价格策略和促销策略的失误令帝景蓝湾的销售雪上加霜。在一期销售的过程中，帝景蓝湾的价格抬升速度较快，使众多客户觉得发展商产不老实；另外在促销方面，曾经将车位捆绑住宅产品一起销售，造成强迫销售。据我们了解，这些事情使帝景蓝湾在南庄群众中得到了较差的口碑传播，严重影响客户的购买