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中国主要城市的基准地价分析 1、南通市年度地价状况分析 2、青岛市地价动态监测分析 3、广州市地价状况分析 南通市年度地价状况分析 一、城市地价水平及变化趋势 1. 整体地价水平与整体变化趋势 2007年12月31日南通市地价综合水平值为1365.28元/平方米，与2006年12月31日地价综合水平值为1225.59元/ 平方米相比，地价增长率为11.10%，2007年度南通市地价水平稳中有升，地价上涨幅度较2006年度大。 2. 不同用途地价水平与变化趋势 与2006年12月31日相比，2007年12月31日南通市商业用地平均地价为2141.45元平方米，地价增长率为7.12%；住宅用地平均地价为1448.70元/ 平方米，地价增长率为15.81% ；工业用地平均地价为422.59元/ 平方米，地价增长率为17.35%。在三种用地类型中，工业用地的地价变化最大，居住用地次之，商业用地地价也有小幅上升。 3. 不同区域地价水平与变化趋势 从商业用地来看，地价上涨较快的区域在三。四级地，由于比较靠近城市商业中心区，在一、二级别商业用地基本饱和的状态下，三、四级地成为商业投资的热点，地价涨幅最大；而一、二级别作为老的商业用地，数量有限，其地价上涨幅度亦居高不下；而其它相对低级别区域，随着市政设施的改造和基础设施投入的不断加大，其商业热度也得到进一步的提升，特别是五至七级地；另一方面，由于低级别的地价原本较低，故地价略有提高后，地价变化率会有明显的提升，但其地价水平和其他各级地相比，还是有很大差距。从住宅用地来看，地价上涨较快的区域在三、四级地。这主要是因为政府加大对三、四级地基础设施的投入，商品房开发也主要集中在三、四级地，新建住宅小区配套设施齐全、物业管理水平较高，小区日趋成熟。 而一级地位于老城区，新商品房开发较少，原有住宅小区在套型、管理等方面都比不上二、三级地开发的新住宅小区，因此，其上涨幅度小于三、四级地，但由于其区位条件比较优越，其上涨幅度也较大。低级别位于郊区和农村，基础设施建设投入较少，商品房开发量少，因此其上涨幅度更小。工业用地总体涨幅最大，主要是因为《全国工业用地出让最低价标准》的出台，以及新增建设用地土地有偿使用费标准提高1倍，城镇土地使用税标准提高2倍，带动了2007年工业用地较大幅度的增长。相对而言三、四级地上浮较快，主要因为该区域基础设施的完善以及工业企业在此处逐渐形成集聚规模。 二、城市地价与房价对比分析 1. 地价与房价比值分析 2007年度，南通市住宅用地城市平均地价约为1448.70元/ 平方米，如果按照容积率1.5折算到楼面地价约为965.8元/ 平方米，而据统计，2007年度南通市住宅用房均价约5274.94元/平方米，因此地价与房价比值＝965.82/5274.94＝0.183，从比值来分析，地价在房价中的比值还是基本合理的。 2. 地价变化率与房价变化率比较 2007年度南通市市区地价变化率为商业用地7.12%、住宅用地15.81%、工业用地17.35%。从目前掌握的资料看，南通市市区住宅用途房价变化率在剔除低价位商品房影响的情况下为21.1%。南通市市区本年度土地供应仍以住宅用途为主，房地产的供需状况总体仍处于供略小于求的局面。数据显示，地价随房价的增长而增长，地价的涨幅低于房价的涨幅。在同一区域，地价与房价的变动具有一定的相关性，不同地区地价与房价的变动有一定的差异性。 三、城市地价与土地市场协调状况 地价受到土地供应政策的有效调节，在稳定房地产市场方面的作用逐渐显现。由于市场对土地具有较强的需求，地价上升的内在动力很大。但由于适当地控制调整土地供应，使土地价格增长保持在一个适度的范围内。今年度的数据显示，政府通过调节土地供应，加大经济适用房及低价位商品房的土地供应量，在一定程度上抑制了房价和地价的上涨。 四、城市地价与社会经济环境协调状况 1、地价变化率与国内生产总值增长率比较 2007年度，南通市地价变化率为11.1%。2007年度南通市区经济持续快速增长，国内生产总值（GDP）增速超过16.2%，由此可见地价变化率与国内生产总值增长率为同向性变化，且地价变化率小于国内生产总值变化率，说明南通市土地市场通过近几年的培育，已经逐步规范和成熟，在经济发展良好的态势下，地价水平稳中有升。 2、地价变化率与固定资产投资增长率对比 2007年南通市全社会固定资产投资增长20.68%，与去年相比涨幅减少了8.02个百分点。以地价11.1%的变化率来看，两者也存在同向性变化，且地价变化率小于固定资产投资增长率，这是因为在固定资产中包括了基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、城镇投资以及农村投资等多个方面，地价的