2010年合肥恒盛集团蒙城北路项目营销顾问报告.pptVIP

认筹 前提：完成 1000组以上诚意客户的积累，则开始启动认筹； 目的：释放价格筛客，锁定意向房源，保证价格与速度的实现； 流程：客户交纳 1 万元诚意金，并确定选房顺序，同时享受一定额度折扣（鉴于开盘时间较近，不建议增加认筹升级的流程） 成果：保证开盘推售房源 55 %以上去化率 开盘 地点：现场售楼处 形式：集中开盘，保障首期开盘引爆市场热点， 时间：认筹开始后1周 认筹、洗筹及客户引导、开盘： 强销期工作目标： 第三阶段：12月18日—明年2月 配合的重点工作： 在几个重大的营销节点上 集中力量爆发，最终实现项目销售成功 A、售楼处开放仪式 B、盛大开盘活动 C、客户答谢活动 售楼处开放仪式 目的 立势并扩大项目在市民中的影响力 为后续营销推广动作作铺垫 时间 初步定在12月18日 相关工作 邀请当地政府领导在开工仪式讲话，诉求点是推进城市的城市化进程 媒体、报广进行报道（重点：合肥晚报） 外部推广渠道进行宣传 目的 制造热销气氛，实现项目预期销售额度 扩大市场知名度，强化项目形象； 挖掘新客户； 时间 12月18号； 相关工作 售楼处内外开盘包装 价格表制定、销控工作安排等 登记客户到场落定； 盛大开盘活动： 缤纷假日美食节（答谢酒会） ： 目的 吸引人气，促进销售 老客户维护及新客户挖掘； 时间 开盘后每月双休日老客户答谢及老带新活动 相关工作 邀请登记或已成交客户进行自助餐交互式的现场访谈 可深入介绍项目信息 推广及活动策略： 总控图 销售 节点 10月 11月 12月 1月 2月 售楼处开放 策略 9-10月 造势 10-11月 蓄客 12.18开盘 主题 线上、线下全面铺开 系列法国主题活动 9月 目标 品牌导入期 形象打造期 形象升华期 品质鉴赏期 盛大开盘期 推售巩固期 客户答谢期 强化品牌 强化品质 深化品牌 深化形象 线下活动 巩固客户 工程 节点 完成诚意客户积累约400组 样板房开放 11月上旬法国美食节 11月下旬法国电影周 12月上旬法国艺术展 12月下旬法国圣诞音乐会 旬客户解筹 市区外展场的确定 活动 12月 第一次开盘活动 分主题持续旺场活动 客户答谢会项 目费用（万元）比 例（排序） 媒体40% （形象） 报广 60万 约10% 户外广告（高炮+LED) 150万 约25% 网络 18万 约3% 公交广告 12万 约2% 道旗 18万 约 3% DM 短信 18万 约3% 活动50% （蓄客） 主题活动 150万约25% 开盘 30万 约5% 营销小活动 36万 约6% 包装15% （品质） 营销中心现场包装 60万约10% 物料 30万 约5% 其他5% 不可预见费 18万约3%合 计 600万左右考虑到本项目的目标和竞争状况，整体营销费用按2%提取（按首批房源总销金额3亿元计算，全年营销费用600万），根据整体推广思路在各期不平均性使用。 恒盛·凯旋城营销费用安排 THANKS * 法式品质体系构建 法式建筑立面 法式贵族服务 法式园林景观 法式生活配套 法式贵族学校设置，同时学校外观参照法国建筑的元素，展现法国风情。 酒店：法国旧城堡元素移植（借鉴北京拉菲特城堡酒店）。 社区会所：引入法国红酒品鉴等元素，让法国风情在社区无处不在。 酒店/会所 贵族学校 营销策略 6 现场震撼策略 锁定营销主战场策略 老北区展场设置 户外广告渠道封杀 公交站牌广告渠道投放 线上媒体渠道高调宣传 重点社区短信、DM派单 具有视觉震撼力的大售楼处 主入口景观震撼先登场 法式标签元素贯穿园林景观 策略总纲 客户平台共享渠道 锁定营销主战场策略 舍弃远北区域营销战场，主动纳入近北区域 锁定近北营销主战场 渠道1——老北区展场 主动进城，释放影响 目的： 释放项目在合肥市影响力，承担蓄客作用，让客户感知服务价值 地点设置： 老北区人流集中地，设立外展场，定向吸引老北区目标客户 关键点： 保证有足够的空间摆放项目道具，充分利用声、光、电系统，增强客户体验感 时间节点：10月中旬 建议：户外广告投放地点锁定北区中心，释放项目影响力，吸引目标客户上门 目的：通过户外广告牌、LED、展示条幅的宣传形成视觉上的冲击 时间节点：8月底之前 渠道2——户外广告封杀 扼守要道，高举高打 北二环 北一环 我的地盘我作主！ 多一种选择，截留竞争项目客户 在同质、同价竞争项目周边的公车站站牌投放广告，让处在购房选择阶段或者犹疑阶段的客户多一种选择，增加客户上门进行比较的冲动。 恒盛·凯旋城 40万平米法式尊邸 上城国际 中铁国际城 渠道3——公交站牌 反客为主，以攻代守 电台广播双整点报时广告和网络广告。 弱化商业气息，增加公益性广告语，打温情牌，不经意间打动客户。 40万平