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试析无偿出租房产税 房产税规定，房产出租的以房产租金收入作为房产税的计税依据，而在现实中，往往有房产无租使用这种情况，而且还会出现房产无租租赁双方是纳税单位与免税单位这样一种情况，那么房产税的计税依据如何确定？是从租计征还是从房产余值计征呢？下面我们分几种情况分别讨论之： 一、纳税单位无租使用纳税单位、免税单位的房产，根据（86）财税地字第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税，可见应当由承租方缴纳，那么是按照房产余值计税还是从租计税了？ 我们认为应当从租计征，而不应按照资产余值征收，理由如下： 1、房产税从余值征收的适用范围一般指产权所有人未出租的房产，由于无租使用房产的产权所有人是出租方，而按照上述文件规定，承租人是纳税人，所以不宜采用从余值征收方式。 2、按照实质重于形式原则，虽然是无租使用，其实质仍然是租赁，租金可视为零，为何无租使用，可以从关联方方向作理解，按照税法的一般理解，交易金额偏低且无正当理由的，税务机关可以核定征收，因此作为计税依据的租金可由税务机关参照同等地段租金标准核定征收。 二、免税单位无租使用纳税单位的房产，比如某企业将房产无偿租与某公立学校作为校舍，我们认为应当免予征收，理由如下： 1、房产税之所以对于国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位等自用房产予以免税，主要是上述单位承担了公共职能，而且他们的经费基本来源于财政拨款，如果对这些单位征税，只是财政收入的体内循环，没有必要。因此尽管免税单位是实际使用人，也没有必要对其征收房产税。 2、对于作为出租方的纳税单位而言，也没有必要征收房产税，纳税单位将自有房产无租给予免税单位使用是种值得鼓励的行为，如果这种行为不予以减免税，那么纳税单位势必采用有偿出租方式，在出租方无论是否有偿出租情况下都有承担房产税的同时，免税单位却要负担一笔租金，这个实在没有必要。而（86）财税地字第008号中对于企业停产、撤销后对他们原有的房产闲置不用的，尚且可以报经批准暂停征收房产税，那么有什么理由对无租租与免税单位的房产征收房产税呢？ 三、免税单位无租使用免税单位的房产，通过上述两种情况的分析，很显然象本条这种情况也不应予以征收房产税，因为免税单位基本上都是财政全额或差额拨款，无论征收出租方也好，还是承租方也好，都是财政资金的体内循环，但是要注意如果是免税单位相互间的有偿租赁，则应当对出租方征收从租计征的房产税。 四、另外几种特殊情况下房产税的处理 1、融资租赁租入房产，根据国税函发（1993）368号《国家税务总局关于安徵省若干房产税业务问题的批复》第二条规定：对于融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移给承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期间房产税的纳税人可由你局根据实际情况确定。 从上述行文可见：第一融资租赁房产应当从房产余值计征，第二纳税人税务机关如何确定，根据《房产税暂行条例》第二条：产权所有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳，如果租赁双方约定了纳税人，则以约定对象为纳税人，如果没有约定纳税人，则税务机关应当指定房产实际使用人为纳税人。 2、以投资联营名义实际取得固定租金的房产税征收问题，根据国税函发（1993）368号第一条，对于以房产投资联营，如果投资者不承担联营风险，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 3、对纳税单位或个人无偿使用其他个人房产从事生产经营的，如何征收房产税，这里引用一个辽宁大连市地税局的文件以资借鉴：对私营及私营以上企业，无偿使用股东个人的房产，视为自用房产，由实际使用人代缴纳房产税。使用股东以外个人的房产，视为租赁行为，按照租金标准向房屋的产权所有人核定征收房产税。 　　 个人利用私有房屋从事生产经营的，凡“三证”（营业执照、房产证、户口簿）与经营者的姓名一致的（可以是本人、夫妻、父母、子女或投资房产的合伙人）视为自用房产，按房产计税余值计征房产税。但对于行自用之名，出租为实的应按照租金收入或主管税务机关根据实际情况核定的税额征收房产税。 无独有偶的是我们还可以引用一个契税的文件来说明一下，农便函（2006）28号《国家税务总局农业税征收管理局关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》第五条：在契税征管中