新华信海尔进入房地产行业战略建议.pptVIP

重要说明 新华信对房地产业的初步分析 新华信对中国房地产业的分析主要包括以下方面： 房地产业的产业特性 房地产业的市场需求和供给现状分析 房地产业开发商的现状分析 房地产业面临的主要问题和发展趋势 房地产业的产业特性 房地产业的产业特性：周期性、关联性、地域性、政策性 房地产业的发展呈现周期性，与宏观经济环境的发展紧密联系。 房地产业的市场需求和供给现状分析 房地产业经过几年的调整后，自 1998 年起进入了复苏阶段，投资和销售额逐年增长。 无论是从与先进国家的人均住房面积比较，还是按中国政府规定的家均居住面积60平方米要求(每家按三口人计算) ，中国居民住宅市场容量巨大。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 近年来商品房销售成稳步迅速增长的趋势。2000 年商品房销售额3572亿元，比上年增长 30.1％，显示出强有力的发展势头。 并且，全国商品住宅的价格保持稳步上升的态势。 购买方研究表明：个人消费逐渐成为市场需求的主体。与个人消费增长相适应，住宅消费在房地产需求结构中逐步占据主导地位。 商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析表明：近年来房地产业的市场供给出现了快速增长的势头。 房地产业市场供给的结构分析表明： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中高档住宅比例有所下降，安居工程比例上升。 办公楼市场供给的地区差异进一步扩大，办公楼的供需主要集中在北京、上海和广州这些经济发达城市。 商业用房的供求矛盾比较突出。由于近年来消费疲软困扰着我国国民经济的发展，在部分地区商业用房供大于求的局面已经出现。 房地产行业 2000-2010 年间的发展前景： 房地产业将以每年12%的速度增长。 商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达 80%。 实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%。 城镇（非农业人口）人均住房使用面积 2010 年达到 18 平方米，建设住宅 33.5 亿平方米，平均每年新建 3.35 亿平方米。 房地产业开发商的现状分析 我国房地产开发商具有以下特点： 我国房地产数量多 （截止 1999 年底，共有房地产企业约 25000家），平均规模小 （平均资产在 4000 万左右），资质结构有待优化。 企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的 12 个省市中，西部地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。 企业的经济类型具有多样性，民营企业和股份制企业的发展趋势远远好于国有企业。 近年来，更有众多的上市公司和海外资本进入房地产开发领域。 近几年房地产业的毛利率 （不计土地成本）在 40% 左右；若考虑土地成本，则毛利率在 20% 左右。房地产产品良好的利润水平已经吸引了众多的投资者。 但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大。 房地产业的资产负债率高，近年来一直在 76% 左右。房地产需要大量投资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。 尽管房地产市场潜力大，行业内竞争日益激烈。 由于激烈的竞争，房地产业的整体利润水平开始下降，这要求房地产企业必须不断改善自己的经营管理能力。 品牌化和规模化成为房地产业竞争的脉点。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。 国内实力一流的已成为全国性房地产品牌的万科、华新国际、华润等房地产商，和香港的四大地产商（新世界中国、恒基中国、新鸿基地产、和记黄埔）已经相继进入国内各个城市。WTO的加入将引入国际知名房地产开发公司，竞争将更加激烈。 在今后５至１０年内，国内房地产市场重组会加快，目前９０％ 以上的国内房地产企业会在竞争中消亡，国内会逐步形成百家以上、年收入百亿元以上、跨区域经营的房地产企业。 房地产业面临的主要问题和发展趋势 房地产业面临的主要问题有这几方面： 商品房价格过高，超过了中国普通居民的承受能力。 根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在 3 到 6 之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区达到 10 以上，在北京、上海和广州等大城市则更高，直接制约了住宅消费。 由于高房价引起的需求不足，商品房空置率高。2000 年底，空置面积达 9124 万平方米，占竣工面积的 40%，其中住宅空置量占 70%。据估计，现有的空置房至少需要 2 到 5 年时间消化。 房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低。这造成房地产开发商和投资商多而小，整体层次较低。 房地产业的发展趋势 房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。 房地产供给将向多元化发展，住宅供应体系将包含商品住宅、经济适用房、低租金