赢商共享仙桃龙腾新天地项目营销报告A120110817.ppt

建安成本测算 物业 类型 参考成本 （元/㎡） 建筑面积 （㎡） 建安成本 （元） 住宅 高层 2,085 50,450 105,188,250 公寓 高层 2,685 16,000 42,960,000 酒店 高层 4,115 31,000 127,565,000 商业 多层 1,755 7,500 13,162,500 地下车库 负1层 3,385 13,500 45,697,500 公共用房 多层 1,755 550 965,250 合计 　 　 119,000 335,538,500 物业货值测算 可售物业 类型 建筑面积 销售均价 可售货值估算 住宅 高层 50,450 4,000 201,800,000 公寓 高层 16,000 5,500 88,000,000 商业 多层 7,500 12,000 90,000,000 合计 　 73,950 　 379,800,000 持有物业 类型 建筑面积 物业估值 可售货值估算 酒店 高层 31,000 8,000 248,000,000 地下车库 负一层 13,500 3,000 40,500,000 合计 　 44,500 　 288,500,000 投资收益测算总表 编号 类别 说明 新天地（万元） 备注 1 土地成本 土地出让及配套费用 9,950.65 按200万/亩估算 2 前期成本 前期咨询、勘测设计费用、工程管理 4,697.54 按建安成本的14%估算 3 建安成本 工程建设成本（含常规硬件、配套费用） 33,553.85 参考各类型物业成本估算 4 开发成本 （1+2+3） 48,202.04 　 5 不可预见费用 　 1,446.06 按开发总成本的3％取值 6 财务成本 　 3,856.16 按开发总成本的8％取值 7 营销成本 　 1,139.40 房屋销售推广及管理费用（费率取值3％） 8 营业税费 　 3,038.40 营业税等税费（销售总值×8％） 9 项目费用合计 （4+5+6+7+8） 57,682.06 　 10 可售货值 　 37,980.00 参考各类型物业售价 11 收益预测 （10-9） (19,702.06) 　 12 持有物业估值 　 28,850.00 酒店、车库暂按持有经营开发 THANK! * * * * * * * * * * 产品体系的实现—景观营造 风雨连廊 产品体系的实现—景观营造 休闲设施 产品体系的实现—景观营造 景观小品功能化 产品体系的实现—景观营造 雕塑小品 产品体系的实现—景观营造 商业景观的处理 1、休闲娱乐场所的设计注重与景观的结合 2、灯光的处理 3、室外休憩空间的设计 4、趣味性的雕塑小品设置 商业运作思路 消费群体定位 消费群体定位：商业特征与消费群的对接 商业定位中、高档时尚餐饮、娱乐商业风情街及配套大卖场汇聚人气 突出餐饮特色、分担城市配套功能，以风情特色为主题的商业街。 由于本项目的配套有四星级的酒店，交通便利商业体量适中。周边缺乏生 活消费配套，正好填补这一区域的空白打造成为城南的新型城市配套。 消费群体：城南片区所有消费者 商业运作思路 商业项目运作模式 先招商、后销售（或暂时持有不销售）----- 以主力店的引入为切入点，来带动整体招商势头，吸引人气。 先招商所带来的优势：可以统一招商统一管理，整体业态规划和商业 布局定位。为项目积聚人气，更好打造特色商业体。 劣势：回笼资金比较慢。 先销售所带来的优势：回笼资金快 劣势：业主不同，造成业态混乱，不能做到三个“统一”，后期经营困难。 项目定位及思路：商业定位中、高档时尚餐饮、娱乐商业风情街及配 套大卖场汇聚人气突出餐饮特色、分担城市配套功能，以风情特色为主 题的商业街。 3：商业运作思路 商业项目运作模式 商业招商建议书：引入主力店 餐饮 百货 娱乐 一到三层为超市型百货 四楼为会所 业态整合 业态整合 品牌名店街 特色食街和西餐 品牌街 第四部分：项目营销建议 1：总体营销策略 2：分阶段营销说明 3：推广组合建议 项目营销总体策略