房地产经济学课件3.ppt

第二节 我国城市土地所有与使用制度 我国土地制度的历史与现状 ： 长期我国城镇国有土地使用的基本特征是：土地由国家统一分配，划拨，无偿，无期限，无限制的交给国营事业单位使用，―――集团垄断――浪费 改革方向： 主要是国有土地有偿使用 改革的相关法律法规 1988年，《宪法修正案》删除了土地不准出租的内容，增加了土地使用权可以依照法律规定出让―――为改革指明了方向。 1990年，5月19日，国务院的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》公布，确立了国家按土地所有权和使用权相分离的原则，实行城镇国有土地使用权有偿出让，转让制度。 1994年7月5日出台了《城市房地产管理法》标志者我国城市房地产开发用地制度的进一步规范化。 获取房地产开发用地的途径 土地使用权有偿出让 由此获得的可转让、出租、抵押 行政划拨 用地单位每年需缴纳土地使用税、且不得上市流转，若要流转；得经政府有关部门批准、先办理土地使用权出让手续，将划拨转让出让使用，然后再上市转让抵押 城市土地市场的两个层次 一级土地市场 国家出让土地使用权 亦称土地批租市场 二级或三级土地市场 :土地使用者之间转让或再转让，即土地使用权的流转 一、城镇国有土地使用权出让 概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向向国家支付土地使用权出让金的行为。 我国城镇国有土地使用权出让的特征： 　　1），土地使用权出让是一向独立物权 　　2），土地使用权出让市场由国家垄断经营。 　　3），土地使用权出让是有期限和有偿的 　　4），土地使用者取得使用权的范围不及于地下 之物 土地有偿出让的意义 ： 　　1)从经济意义和法律意义上保证了国家对 城市土地的所有权。 2)确立了土地这一生产要素在经济活动中具有商品属性和必要地位。 　　3)促进了完整，统一的房地产市场的发 育，推动了住房制度的改革 国有土地出让的最高年限 1)居住用地70年，工业用地50年，教，科，文，卫、体50年，商业、旅游、娱乐、别墅40年，综合用地50年。 2)出让年限如何计算：自领取该宗地的土地使用权证之日起计算，而不是从出让合同生效之日起算 若土地使用权出让年限届满，使用者尚可依据法律申请续期使用。 建设占用土地的审批权限： 　建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续。 　征用下列土地的由国务院批准： （1）基本农田 （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 （3）其他土地超过70公顷的 　其他则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 二、国有土地出让的方式 拍卖 　土地使用权的拍卖出让方式，是指国有土地的代表者――土地管理部门在制定的时间、地点，在公开场合主持拍卖指定地块的土地使用权，用叫价的办法由竞买人竞买，最后以出价最高者取得土地使用权的一种方式。“价高者得” 的原则 招标出让 符合条件的，以详细的书面规划参与竞投所出让的土地，而由招标人择优确定受让人的出让形式，中标者不一定为出价最高的一方，优中取优 协议出让 概念：出让人与受让人双方就土地的使用权所涉及的有关事项，如出让土地的面积、用途、年限、出让金支付方式等反复协商，达成意思表示一致，并订立土地使用权出让合同的一种方式。地价灵活性较大， 主要适用于： （1），土地面积开发投入较大，一般房地产开发企业无法承担； （2），地理位置较差，房地产开发企业感兴趣的不多。 （3），特殊地块，特别重要的开发项目，多数房地产公司没有能力承担。 注意： 一，在这三种出让形式中，拍卖价格最高，招标次之，协议最低。原因在于供求因素竞争因素的作用力度不同。 二，土地使用者若需改变土地使用权合同中规定的土地用途时，应当征得市县人民政府土地管理部门的同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。 三、土地使用权的终止和续期 终止的原因 ： （1）因土地的灭失 （2）社会公共利益而而提前收回土地使用权，并予以相应补偿 （3）土地使用者违反土地使用权出让合同，或者其他违法行为， （4）出让年限届满归还使用权 根据《出让和转让暂行条例》土地使用权届满，及地上建筑物其它附着物所有权由国家无偿取得 续期： 需符合三项条件： 一，有继续使用之必要； 二、符合期限届满时的社会公共利益和法律 三、程序合法，土地使用人应至迟于届满前一年申请续期，或批准后重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金并办理登记。这一规定有利于维持土地使用