文昌--房地产市场调查报告-2取008.doc

文昌市房地产市场调研报告 调查时间：2008年3月26日至27日 调查范围：文昌市内 调查目的：了解该市土地出让情况、价格以及调查在建、拟建项目的数量、规模、销售价格、主力户型、客户定位、目标群体等。 调查楼盘数量：9个 ，分别为白金海岸、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、森海湾、亿嘉广场、清澜别院、月亮城、金山美域。 其中白金海岸、天海紫贝、碧海城、椰海尚品、森海湾、月亮城等中高档大盘较具代表性。 文昌市楼盘销售均价： 3500-4000元/平方米 6000-7000元/平方米（海景） 介绍土地概况 介绍人共介绍了7个地块。其中靠近市区二块，其他六块均在清澜港开发区高隆湾度假区内。 ●靠近市区的土地位于文清路起始段，加油站斜对面，面积108亩，呈不规则长方形状，该地块紧临文清路，临街面较长有300多米，使用性质为商住，现状已平整，达三通一平，该地块如投资可考虑商住结合，侧重商业。另一块在对面，面积为60亩，目前现状为灌木从，尚未平整。以上两块土地的转让价格为63万/亩。 ●天海紫贝旁的地块为70余亩，有两个独立的土地证，各30多亩。该地块位于天海紫贝和同创碧海城两个中大盘之间，天海紫贝的建设规模为10.1万平方米，容积率为1.77。碧海城的建设规模为55万平方米，容积率为2.38。该地块的转让价格为63万/亩。 ●高隆湾海岸边的有两地块，一块为100余亩，另一块为200余亩，均呈长方形布局，距海岸线大约为100米，将来的规划应为绿化带，目前为防护林。与目前在建热销中的白金海岸在同一平行线上，另一酒店项目也在建当中。该地块目前转让价格为63万/亩。 ●文清大道上地块，一块位于国税局旁，距同创碧海城500米，大约50亩左右，临街面100余米。另一块为50余亩，距森海湾、椰海尚品等仅300米左右，以上两地块目前现状为椰林和灌木从，征地手续正在进行中，转让价不高于60万/亩。 另，本人从不同渠道获悉：文清大道两旁的土地价格已不低于60万/亩，而位于文城镇文东大道中段的月亮城项目开发用地，据开发商透露，去年拿地时价格为80万/亩，现在旁边另一块价格为100-120万/亩。 总体分析 城市概况 文昌市位于海南岛东北部，北濒琼洲海峡，东、南临南海，西北邻琼山市，西靠定安县，西南接琼海市是海南拥有海岸线最长，拥有沿海旅游景点最多的城市。 文昌市海岸线长 210.07公里，责任海域4600平方公里，有大小港湾36处；陆域周长285 . 1公里，东西宽65公里，南北长95公里，呈半月状，面积2488平方公里，占全岛陆地面积的7%。境内山岭稀少，海拔不高，一般在几十米到300米之间，较高的山岭有：铜鼓岭、笔架岭、七星岭、大岭、虎威岭、抱虎岭和青山岭。铜鼓岭为境内最高峰，海拔338米，绵亘20余里。境内有大小河流37条，流经文昌流域面积达100平方公里以上的河流有文教河、珠溪河、文昌江、石壁河、北水溪等5条。 文昌在近几年新建和改造了文清大道、文西路等26条市政道路，总长56公里，是前20年总和的3倍多，使文城形成了“三纵十三横”的城市路网框架；建设了文铜、抱翁、文嘉等15条柏油公路，总长365公里；新建和改造砂砾土路和乡村道路914公里，公路密度达0.88公里/平方公里。海南东环铁路文昌段率先开工建设，工程进展顺利，东环铁路建成后从海口到文昌仅20分钟，从美兰机场到文城仅15分钟；而通过已经通车几年的海文高速公路前往文昌也只有65公里的路程，大大减小了文昌与海南省会城市海口之间的距离。 2、气候条件　　文昌市属热带北缘沿海地带，具有热带和亚热带气候特点，属热带季风岛屿型气候。光、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。年平均温度23.9℃，多年在23.4～24.4℃之间，最低极温0.3～6.6℃，出现在1月份。　现在全市有17个乡镇，290个村(居)委会，3291个自然村，总人口约55.8万人，境内有6个国有农、林场。位于文昌河畔文城镇是全市政治、经济、文化、交通中心，距省会海口市63公里，总人口11万余人，其中城镇人口约5.5万人。 3、政府优惠政策及举措 （1）、新航天发射场落户海南，特别是6000亩航天主题公园的建设，对海南省又好又快发展产生极大的促进作用，将成为海南发展史上的一个新的里程碑。文昌也将成为海南必游之地，休闲度假的旅游地产增值潜力巨大。 2008年的市政府工作报告指出：以航天发射场落户我市为契机，加快发展现代服务业，加快旅游规划，促成旅游项目上马。重点建设铜鼓岭生态旅游区、航天主题公园、高隆湾、椰林湾、八门湾等旅游区，加快旅游资源的开发。以开放型经济为载体，培育壮大港口经济。清澜港是我省东部唯一的对外开放口岸。要大力发展口岸经济，引导民营企业参与对外贸易，通过组织本地区有条件企业参与对东南亚、港澳台经济交流，发展外