房地1产开发项目前期策划合同应当注意的问题.docVIP

房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题 问：我们是房地产开发企业，现在准备和一家策划公司签订策划、广告服务合同，合同文本乙方已经提交了，可是整篇几乎没有甲方对乙方的约束项目，请问作为甲方的开发企业在签订合同时有那些特别注意的款项？主要是分期付款的约定策划公司工作做到什么程度付多少款如开盘后、一期、二期、80%后、清盘后等等也就是说做多少事给多少钱 策划内容包括：房地产市场调查策划；房地产市场营销策划操作方案；房地产价格策划与制定；房地产营销渠道策划与管理；房地产销售策划；房地产形象策划与包装推广；房地产广告策划与开发设计；销售策略与销售控制；房地产项目开盘销售策略；房地产项目二次启动销售策略；房地产尾盘销售策略；房地产销售培训与指导；售楼人员职责；销售行为规范；营销队伍团队精神； 主要都是些针对房地产市场，竞争对手，品牌，价格，运作管理的销售方案； 问：地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题？ 答：1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。 　　如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。 　　2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。 　　依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产代理销售合同合而为一，称《全程策划与代理销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要： 　　(1) 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。 　　房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系;房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。 　　(2) 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。 　　由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。 　　(3)笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。 　　3、不要将前期策划放在详规之后。 　　开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。 　　4、给予受托人充分的时间。 　　对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查-分析论证-独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上;创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。 　　5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。 　　笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。 　　6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。 　　7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。 　　8、明确违约救济方式 　　开发商在订立合同时，应订立违约责任条款和争议解决方式