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房地产开发可行性报告 *旅游度假区规划分区（A、A5）开发项目可行性研究报告呈报单位：房地产开发公司呈报时间：? ?年?? 月?? 日一、项目概况（一）、开发项目区位条件位于经济技术开发区，西起，东至，北临。A、A地块为区规划分区，位于，东环路，西侧。（二）、规划方案区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A、A规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A地块以居住为主，沿的A地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻与。 2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。 （二）、建设实施条件 1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。 2、国土资源局发布公告将于200年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。 3、该规划分区距、工业园区、已开发的较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。??? 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年—12月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。 3、国家、、市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了区用地的商业价值，成为房地产商家的必争之地。 （二）、微观环境分析 1、投资环境良好，政策比较优惠，特别是与市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在的发展创造了较为宽松的条件。 2、皇冠房地产在成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A、A规划分区的继续开发，将是皇冠品牌优势的有效利用和发挥。 3、商业住宅用地日趋紧张，使得房地产业显示出强劲的发展势头，A、A规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。 4、拟开发项目与一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的小区在具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高皇冠品牌的竞争能力，并为区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。 四、市场分析与价格预测 （一）、市场发展前景分析 根据对今年以来出台的房地产行业政策、市场供需状况等方面情况调查表明，地区房地产业发展前景看好，主要表现为： 1、房价将持续稳中有升 近几年，商品房价格，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。 2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。 3、二手房市场活跃对新房的促进 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。 4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面