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2010级《房地产投资案例分析》课程大作业要求 作业题目 同学根据所选中的某一房地产投资项目（土地），对该项目进行投资分析。在分析中必须满足土地规划的要求和项目所在地的规划要求，调查统计该地区的房屋价格、建设成本、建设规费缴纳标准等基础数据。 项目规模、区域可由学生自行选择，也可以根据政府拍卖土地的招标公告选择。 作业内容及考核办法 本项目概况及基本参数的取得（30分） 概况包括内容（5分） 项目地块区域位置、项目周边配套情况、项目周边房地产市场情况及土地与房屋价格水平。 基本参数（20分） 对本项目进行初步设计（最好有示意图加以说明），要求要有两个不同类型的方案，设计出建筑方案中必要的技术参数。 建设参数的取得（5分） 结合项目地区的情况，自行市调或问询，取得必要的建设参数（例如报建费用、建安成本、水电气户头申请费用、规费等）。 完成项目的成本效益分析（55分） 两个以上方案的成本测算及效益分析（45分） 包括建立电子表格计算模型（提交的纸质文件中必须包括计算根据和计算办法。例如：“建筑设计费=建筑总面积×设计费单价，设计费单价取值—xxxx元/㎡”），进行两个方案的计算。 计算中业主自有资金控制在30%-40%间。 两个方案的利弊分析（10分） 通过两个方案成本测算的结果，分析出本项目在那些方面还可以优化挖潜的地方（重点放在建筑方案的确定方面） 对土地成本、建设成本、销售价格三因素作敏感分析，并按照重要程度排序；（10分） 完成对整个项目实施的构想；（5分） 时间要求 在本学期5---10周内完成。 参考资料 成本及效益分析格式 拍卖出让土地使用权的基本情况及要求； 1．宗地编号 JJ02(211) 2005-017 2．宗地位置 锦江区青石桥南街以西、朝阳路以南、丁字街以北 3．净用面积（平方米） 1080.32 合1.6205亩 4．土地用途及使用年限 商业用地 商业40年 5．净用地拍卖起叫价（含出让金）460万元/亩 规划设计条件 容积率 =1.9 建筑密度 =38% 建筑高度 =24 绿地率 无 使用性质 商业用地 (1)初步分析 A地理位置 此块土地位置较为尴尬，处于青石桥范围内，但离青石桥海鲜批发市场又有一定的距离，离红星路也有一定距离。在一条新开的连接盐市口与新南门的路边，离省政府，教委，省科技厅，农业厅，财政厅，监狱局很近。周围建筑主要是6层左右的居民楼，居住环境较差，绿化较少。由于处于新开道路上周围新的建筑还未形成气候，人气不旺。 B 交通状况 虽然处于市中心交通受到盐市口春熙路商业圈的影响，但处于新开道路，路况较好，少有堵车。 C 场地条件 由于要求建筑高度小于24米故建筑物最多只做得到8层 ，场地较小 D 周围现有房产项目 1000米范围内有2个在建地产项目 ，1个未完项目。这三个项目中 a小户型+一层铺面 b公寓型+3层商业（已停） c 办公+商业 E 周围土地 由于是新开道路，道路周围有较多的可开发用地和城改用地 （2）市场定位 A 小户型 建筑面积 50-80平方米 B 面对盐市口，春熙路，青石桥的流动人口 住房+库房+办公 建筑面积 30-50平方米 C 纯商业 写字间 餐饮娱乐 D 专业市场（青石桥花鸟市场） 以下针对小户型+商铺分析 一、主要技术指标 计 算 过 程 1-1、土地面积（m2） 1080.32 1-2、规划建筑面积（m2） 1-2-1、地下室面积（m2） 1000 1-2-2、地上建筑面积（m2） 6000 1-3、商场面积（m2） 2000 1-4、写字楼面积（m2） 1-5、住宅面积（m2） 4000 1-6、住宅户数 70 1-7、容积率 ≤1.9 1-8、建筑密度（%） ≤38% 1-9、绿化率（%） 0 1-10、停车位（个） 10 1-11、层数 6 1-12、 计算项目 计算过程，计算参数取值 计算结果 二、开发成本 2-1、土地费用 745.43 2-2、前期费用 146 2-2-1、规划及建筑设计（万元） 建筑面积×设计费单价 20 2-2-2、地勘（万元） 3 2-2-3、招标费（万元） 3 2-2-4、质检