物管师考试复习资料..docVIP

物业管理招标与投标的程序： 筹备招标；2、招标备案（10天前）；3、招标；4、投标评标；5、中标备案（15天内）；6、订立合同（30天内） 投标书主要应包括以下6项内容： 投标函；2、投标报价一览表；3、投标物业管理企业简介；4、物业管理服务部门设置；5、物业管理方案要点；6、投标书附件。 选择综合经营服务项目的方法： 组成强有力的项目选择班子；2、筛选项目；3、谈判；4、进行经济论证。 综合经营服务项目的组织和管理： 选择经营方式；2、实施经营服务；3、对服务收费进行监督；4、监控服务质量；5、服务效果考评。 开展综合经营服务的注意事项： 注意经营服务与物业环境的净化、美化关系。2、注意处理好与当地政府机关及有关部门之间的关系；3、注意经营服务的质量；4、经营方式；5、收费问题。 绩效考核的步骤： 明确界定员工的工作；2、界定绩效考核的考核指标；3、选择和创建绩效考核的方法；4、将考核方法介绍给管理者和员工，听取他们的意见；5、实施绩效考核；6、面谈，管理者和员工交流考核的结果和看法。 物业管理企业日常考核的考核程序： 各部门每天进行考核登记，部门主管每星期进行审核；2、登记表给员工签名确认，每月上交人力资源部；3、人力资源部核实后进行全企业汇总评比，并提出奖惩建议；4、报总经理审核批准；5、下月企业例会公布评比奖惩情况并实施奖惩结果；6、员工进行核实或申述；7、登记放入员工档案，作为年度考核的依据。 薪酬体系设计步骤： 职位分析；2、职位评价（重在解决薪酬的对内公平性问题）；3、薪酬调查（重在解决薪酬的对外竞争力问题）；4、薪酬定位；5、薪酬结构设计；6、薪酬体系的实施和修正。 团队建设的方法： 人际交往法；2、角色界定法；3、共同价值法；4、任务导向法；5、社会认同法。 物业接管验收中质量及遗留问题的处理方法： 发现影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。 发现影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理，因施工原因造成的质量问题，应由施工单位负责，按照约定期限进行加固补强返修，直至合格，并按双方商定的时间组织复验。 对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责修缮，或可采取费用补偿的办法，由物业管理企业处理。 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性重大质量事故，应由按管单位会同建设、设计、施工等单位，共同分析情况，查明原因。如属设计、施工、材料等原因，由建设单位负责处理；如属使用不当、管理不善造成，则由按管单位负责处理。 对资料遗留的问题，首先要登记确认遗留问题：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中，并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设施问题登记表》中，并请发展商相关人员签字确认。然后，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时由公司负责人协助进行。 对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发建设单位在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发建设单位在一个月内解决。必要时由公司负责人出面协商解决。 对由长期解决不了、势必会影响后续物业管理服务开展的问题，项目管理处应当以备忘 录的形式将问题登记后交给建设单位备忘。 《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交项