2013-11-27房地产市场调查与预测.docxVIP

房地产市场调查与预测房地产开发企业和经济评价人员通过市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并以此分析房地产开发项目建设的必要性，确定房地产开发项目规模、档次、开发时机和经营方式。况的调查与预测。房地产市场调查与预测的主要内容房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状况的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的调查与预测和房地产市场状房地产投资环境的调查与预测应在国家、城市的层次上进行，侧重于城市层次的投资环境的调查与预测。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产开发项目的影响作出充分的了解和估计。房地产市场状况的调查与预测房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要包括以下内容。供求状况。包括：相关地段、用途、规模、档次、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中，供给量应包括已完成的项目、在建项目、已备案的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。类似房地产开发项目的价格、租金和经营收入。类似房地产开发项目的投资、费用的构成及数量。房地产开发项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。2013年12月20日我国有哪几种土地所有制形式？全民所有制和劳动群众集体所有制。简述土地所有权、国有建设用地使用权的权能。土地所有权中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，及全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是所有权发生转移。征收用地是在土地所有权不变的前提下有条件的使用权的改变，如因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。房地产开发用地必须是国有土地。房地产开发中涉及的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。土地所有权人对土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。全民所有，是指国家所有土地的所有权由国务代表国家行使。城市的土地属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。国有建设用地使用权根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经济依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。房地产开发用地的使用权应是国有建设用地使用权。国有建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。房地产项目开发与经营中的市场调查与分析市场调查与分析的内涵市场调查，是指调查者接受委托者的委托，根据调查目的，采用适宜的调查方法，收集、存储、整理有关资料和数据并形成调查报告的过程。调查者和委托者都要进行市场分析。调查者要采用一定的预测和分析方法，对调查得到的原始资料和数据进行预测和分析，得出调查结论并形成调查报告。委托者对调查者提交的调查报告进行分析，有选择性采用调查报告中的资料、数据和结论，以便项目的决策和实施。对于房地产项目，市场调查的委托者是项目开发与经营的房地产开发企业，市场调查的调查者可以是房地产开发企业组建的调查小组，也可以是专门的调查公司或房地产咨询机构。资料来源与市场调查方法调查资料的来源可分为一手资料和二手资料的收集。一手资料是指为了当前特定目的而收集的原始资料和信息。二手资料是指由别人为其他目的收集、整理的资料和信息。市场调查人员开始时一般先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。然而，市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。这时，市场调查人员就需要时间和资金去收集更切题和准确的一手资料。市场调查方法二手资料的市场调查方法取得二手资料主要有以下几种方法：查阅各