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2012年房地产估价师理论与方法习题及答案51．与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A．具有公信力B．估计价格或价值 C．实行有偿服务 D．承担法律责任 E．估价作业日期长 答案：ACD 解析：专业估价与非专业估价主要有5点不同：①由专业人员和专业机构完成；②是一种专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任2．房地产估价师和房地产估价机构可以从事（）。A．房地产项目调查评价B．房地产价值分配业务 C．房地产价值减损评估 D．房地产资产管理 E．机器设备评估 答案：ABCD 解析：房地产估价师和房地产估价机构除了为各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估，通常/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/还从事下列房地产估价衍生业务和咨询顾问业务：价值分配业务、价值减损评估业务、相关经济损失评估业务、房地产咨询顾问业务等。3．对房地产估价本质的认识包括以下（）等方面。A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内 E．房地产估价既是一门学科又是一门技艺 答案：BCD 解析：房地产估价的本质有5点：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。4．下列（）是对于房地产估价准确性的正确认识。A．即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B．所有的评估价值都会有误差 C．能用物理量测量的误差来要求估价的误差 D．判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较 E．由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小 答案：ABD 解析：对估价准确性问题的全面认识包括：①即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；②所有的评估价值都会有误差，即：评估价值＝真实价值＋误差；③不能用物理量测量的误差来要求估价的误差，应允许估价有较大的误差；④判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；⑤即使可以用上述/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错和误差大小，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。5．房地产需要专业估价的理由（）。A．房地产具有独一无二性B．政府部门要求估价 C．房地产价值量大 D．委托人要求估价 E．房地产市场是地区性完全市场 答案：AC 解析：一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。6．房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。A．集体企业B．国有企业 C．有限责任公司 D．合伙企业 E．股份有限公司 答案：CD 解析：房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。7．考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（ ）A．价格和需求量同步增长B．价格减少和需求量增长 C．价格增长和需求量减少 D．价格和需求量同步减少 答案：A 解析：参照需求曲线图示，消费者收入水平提高时，需求曲线向右位移，在原需求曲线上任选一个参考点，与位移后的需求曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格和需求量同步增长。8．考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（ ）A．价格和供给量同步增长B．价格和供给量同步减少 C．价格增加和供给量减少 D．价格减少和供给量增长 答案：D 解析：参照供给曲线图示，当房地产开发成本下降时，供给曲线向右位移，在原供给曲线上任选一个参考点，与位移后的供给曲线进行比较便可以看出，曲线位移后，价格减少和供给量增长。9．某种房地产在未来某一时间的供给量为：A．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量-其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量B．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 C．存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 D．存量-拆毁量+转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量 答案：C 解析：拆毁量与转换为其他种类房地产量属于负向增长，其他种类房地产转换为该种房地产量与新开发量属于正向增长。10．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）。A．全国房地产总的供求状况B．本