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2012年房地产估价师理论与方法习题及答案71．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。A．独一无二和供给有限B．独一无二和价值量大C．流动性差和价值量大D．不可移动和用途多样2．对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（　）。A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大3．关于房地产抵押，下列说法不正确的是（　）。A．房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等B．处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C．房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押D．抵押权不可以转让4．某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（　）元/m2为基础进行修正。A．2000年的城市房屋拆迁补偿指导价B．2007年该区同类建筑物的重置成本价C．2007年该区同类建筑物的市场交易价格D．2007年重新规划后该区商品房售价5．房地产权利的种类中，属于自物权的是（　）。A．所有权B．典权C．抵押权D．地役权6．房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（　）特性。A．不可移动性B．独一无二性C．相互影响性D．易受限制性7．（　）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。A．2003B．2004C．2005D．20068．有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（　）万元。A．50B．55C．50～60D．60万元以上9．某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（　）元/m2。A．2949.44B．3124.44C．3194.44D．350010．对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　）。A．楼层对价格的影响更大B．朝向对价格的影响更大C．两者同样重要D．因人而异答案：1．B2．A3．D4．C5．A　6．A　7．D　8．C　9．B　10．A1．建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。A．保温B．隔声C．日照D．隔热2．（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。因而它的存在对房地产价格有一定的影响。A．相邻关系B．使用管制C．市政府监督D．其他管制3．有的地方/kcnet590/房产估价师网校/kcnet590//kcnet590/对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。A．半年B．一年C．两年D．三年4．在评估期房价格时，（　）。A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在）的状态B．估价对象状况为估价时点(现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态c．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来）的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在）的状态5．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　）。A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区6．某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（　）元/m2。A．3620B．3742C．3909D．40007．市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产