中国商业地产十大5热点.docxVIP

飙马发布2013年中国商业地产十大热点2013年是中国房地产继续其大发展的一年，自2008年以来中国房地产行业一路高歌猛进，延续着其优异的发展势头。中国的商业地产在这几年得到了长足发展，并慢慢开始把发展重心从一线城市下移，二三四线城市以及各个地、县级市的商业地产项目越来越多，为此，飙马（中国）商业地产顾问机构，整理2014年我国商业地产的十个聚焦点。1、生活型购物中心渐渐升温随着城市发的需要和社会经济水平的不断提高，城市商业多中心的形态不断增强。近几年来大量住宅的开发建设和政策导向使得城市新区建设火热。新区发展对于解决城市交通拥挤，人口集中有很大的好处。同时提供更多的商业发展机会。而那些由政府引导、引资、甚至直接投资的新项目的落位地点很有可能成为所在新区的生活商业中心。在完善的基础建设落成以后，新城区急住宅、办公、商业等各种城市机能以形成相对独立的城市生态。而完备的商业中心是城市分中心形成的重要前提，发展空间广阔，机会大，竞争小，加上周围所拥有的消费群使得新区商业发展优势明显。同时，新区业态选择性比较强，较容易形成差异化的竞争优势。2、商业地产的投资热从“看地”到“看人”竞争压力加剧，投资放缓，经济增长减速，这些因素使得零售业开始下滑，零售业业绩直接影响到品牌零售店的开店节奏。一二线的城市中心商业几乎达到饱和状态，人流集中，竞争激烈，且消费力的增长速度无法喂饱更多的商业中心。当固定的城市中心无法再提供更多的消费力供应给商业地产继续发展的时候，商业地产就必须改变其固有理念，不再一味的寻求城镇化投资，转而向更具备相对消费力的地方。这使商业地产投资热点渐渐转向三四线城市，那里拥有更多的消费动力。因而，商业地产投资的地域性下移是肯定的，并且会有越来越多的商业地产项目出现在那些城市。3、房产泡沫论再起，购物中心面临“三高”问题近期，华人首富李嘉诚抛售其在上海和广州的物业，对此，万科大佬王石微博表示，精明的李嘉诚先生在卖上海的物业，这是一个信号，小心了。王石对日本的房地产发展颇有研究，并常常拿中国的地产现状与之相比，预测中国地产发展也会慢慢的步入日本80年代泡沫的老路子。在现在中国的这种地产现状下，商业地产被看做中国地产开发的出路的同时也同样面临着各种各样的问题。过度开发导致的购物中心高空置率、高门槛、高同质化问题将致使其渐渐陷入困境。据不完全统计，截止今年九月，中国已开业的shopping mall有3100家，随着其进一步发展，到2015年将会达到4000家。根据购物中心产业资讯中心的预测，10年以后还会有7000家建成开业，届时这个数字将超过10000家。毫无疑问，就现有的情况来看，到2025年14亿数量的中国人口还无法支撑起这么庞大的商业生态运作。未来死掉一批购物中心是毫无悬念的。4、购物中心将再度重视租售结合的模式购物中心的租售问题往往同整个项目的经营相挂钩，而现在租与售的对错问题将被搁置，合不合适才是重点，租与售的组合开发方式将被进一步深入研究。随着商业地产规模的加大，如何快速回款成为建设和扩大商业地产项目所面临的一大问题，在此前提下，租售结合的盈利模式以及创新的房地产开，规划和管理将得到重视。租售结合可以为项目的顺利完成和扩展提供有效的资金支持，并且可以解决部分项目无住宅和公寓而导致的资金回笼问题。租售结合的问题主要集中在销售以后导致的经营问题，无法同整体规划进行协调，为了减少销售可能带来的负面效果，应规划出更多因展示面好而具备更强生存能力的街铺，并且控制好投资与自用比例，尽量避免出现因“各自为政“而导致最终发展和规划方案南辕北辙。5、百货运营向购物中心转型随着居住区集中，人们生活节奏的加快以及网络带来的生活方式的转变，复合的一站式购物休闲产所更能满足人们需求。百货的竞争优势相对购物中心越来越低，加上土地成本带来的租金压力使得传统百货发展遭遇瓶颈，百货运营商不得不谋求转型。2013年9月26日，王府井完成对春天百货的收购计划，并且加快购物中心和奥特莱斯业态发展。王府井百货的收购和转型计划是一个信号，百货行业开始向购物中心的转变以寻求更好的发展。6、批发市场转型升级在我国实体商品中，超过80%的农产品要经过批发市场，工业消费品和生产资料通过批发市场流通的也在60%左右，由此可见批发市场在我国的商品流通中的重要地位。而近年来批发市场也处在不断的转型和升级中。功能越来越全，分区也逐渐明确。很多批发市场在外形和功能布局上靠近大型购物中心，形成外观商场化的趋势。功能上与写字楼、展贸厅、专业街、商业步行街等融合在一起，不少市场开辟了展示展销馆、休闲服务区、流通加工区、小企业孵化区、仓储物流区、信息中心、商品检测中心、结算中心等，形成了流通综合服务的专业化配套和园区化布局。配备冷酷与物流等配套设施，完全可以完成从来料到输出的一整套过程。7