中国房地产进数入长冬周期.docVIP

（一） 首先要说明的是，这是一篇旨在探讨房地产行业周期的文章。任何行业都不可避免的经历着产生，成长，成熟和衰退四个周期的共同规律。因此本文不代表唱衰和唱空房地产行业的任何一个派别。 本文拟从历史的角度以及宏观的角度对各种要素率先进行剖析，其次再是围绕今天的房地产市场和现状进行剖析，最后一部分是简明扼要的结论。 （二） 探讨房地产行业周期的时候，我们首先关注的是供需两个核心要素，进而在分析和推敲决定需求方的城市化和人口红利以及信贷要素；决定供应方的房地产企业的企业利润率和收益率，以及产品供给的技术门槛，最后我们要关心的是房地产行业的基准原材料土地供应。在两者的分析完成以后，我们最后要分析的是房地产产品的属性的改变以及价格杠杆对需求和供给的影响作用。 （三） 万科保利招商金地等大型企业年报上，描述中国房地产行业的前景的时候的首要列举因素是城市化。城市化参照标准是依据当今发达世界国家的城市化水平来计算我们城市化的容量进程和速度，以及此过程带来的中国房地产行业的需求的总的容量。 在讨论城市化的时候，这个过程有点冗长，但核心问题，用我们社会主义时髦词汇是自觉城市化，而不是自发城市化，也就是今天的城市化是人为主导的城市化，是凭个人想象和设计去开拓的城市化，而非依据社会，自然，经济，人文的拓展而进行的城市化。纵观世界城市史，城市化核心动力是产业化，产业的聚集带动人口的聚集，人口的聚集衍生人口的流动和消费，因此在经济学里面才有二产业是三产业的源泉的阐述。 这里我们有个假设和现实的悖论：比如美国没有二产业，但美国城市化率依然超过70%，因此城市化不需要产业化的承载，城市化也不需要产业的比较优势，我们依然可以如美国那样。在回答这个问题的时候，我们沿着产业链的纵深回溯，以及当前美国失业率徘徊在9%而不能下去两个事实来解说。前者是当今美国产业是服务业，但美国的服务业延伸向了世界，这点在生产型服务业中体现的更为明显；其二是美国的如我们的零售百货类产业市场也是世界的，尽管沃尔玛为美国公司，但沃尔玛的分店遍布全世界，管理全世界的分店的主要工作分配是美国人的，从这点反过来说，没有当今的全球化，美国经济是不可能去产业化的。短期内要占领过大的市场，产业细分是唯一的策略和方法，而从这个角度来说，美国的城市化依然是建立在产业化基础之上；第二个问题是美国当今失业率为什么徘徊在9%而不能下去，原因也很简单，随着经济危机的持续，世界市场在缩小，管理领域工作在减少，但美国又没有产业优势，或者说生产优势不复存在，不能在这个领域创造需求，因此导致就业供应不足而无法将失业率降下去；第三方面如果我们将世界当作一个企业来看，美国人当作管理团队来看，按照普遍的科层组织的管理岗位的对比，即1:8左右的对应形式，那么美国对应全球30亿人就可以保持非产业化的城市化。当然由于有自己阵营里面的竞争对手存在，美国对应的产业市场不足30亿的时候，失业率便开始普遍呈现出来。 比照美国的现实，同时比照我国的城市发展现状与经济发展现状，我们可以很清晰的发现彼此之间的关联关系和相互论证关系。首先我们城市快速发展的东部城区，是受惠于外国产业转移而发展起来的，简单的叙述就是东部产业化带来了城市化；其次我国城市发展结构不均衡，头大脚小，大城市多，中小城市小，这从一般规律来看是不存在的，但从我们经济现状来看又完全是吻合的，产业转移过程中，大量的劳动力集中在大城市，而中小城市因为城市环境，产业工人吸纳的容量相对有限，因此产业转移的首要选择点是大城市，这点不论是国外产业转移，还是国内的产业转移，都可以论证的极为充分；第三个问题是我们要重点回答和探讨的问题，即我们能否象美国一样，丢掉二产业而直接进入三产业，如果同意我们对世界为一个市场的看法，同意已经广泛存在的科层管理理论，那么答案显然是否定的，中国14亿人，按照我们前面的推论，最少需要100亿人以上的世界市场，才能支撑我们丢掉工业化而直接城市化。这样说，可能会有朋友反驳说我忽视忽略了中国内生市场，但这里更简单的事实是美国目前自己也有制造业，也有内生产业市场和消费市场。所以反驳不能成立。 这里我们得到的结论第一点是我们城市化总体目标可能到不了70%，因此支撑中国房地产行业的持续的旺盛的未来15年的需求当然不成立，因此依照70%目标，每年递进的城市化住房需求是不成立的。虽然我们没有明确提出第二个问题，即我们国家城市化水平顶点在什么区间，这个问题过于复杂，论证逻辑和论证论据，笔者都有心无力去组织，因此省略掉。笔者只有一个直觉数据，即我们的城市化顶点不应该超过55%（有点和美国战前城市化顶点区间一致，同时按照1:8的管理和市场来看，我们7亿人需要有55亿人的市场，加上内生市场，50亿