中房商学院第六堂课：商业地产项目的招商与经营管理营运h-讲课提纲.docx

商业地产项目的招商与经营管理营运-提纲 实施招商最重要的是把握商家的需求！城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口一、什么样的商业项目容易招商？这样的商业不愁招商—对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度商家是否愿被招商的模拟验证：省会城市市级商圈模拟招商的结果地级市区级商圈模拟招商的结果县级市社区商圈（1）模拟招商的结果县级市社区商圈（2）模拟招商的结果经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市（1）经营商家在该城市是否有布点的计划（2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）：二、商业地产项目的开发营运流程问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期）需要多少时间？万达广场全程操作周期（用时18个月）成都财富中心工程进度（用时21个月）深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多）问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？万达广场招商启动时间在开业前的第14个月问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容：第一、土地获取阶段9项工作第二、规划设计阶段6项工作第三、开工准备阶段6项工作第四、开工建设阶段7项工作第五、开盘准备阶段3项工作第六、开盘销售阶段3项工作第七、工程建设阶段20项工作第八、竣工入住阶段8项工作第九、售后及移交阶段9项工作四、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容（一）商业经营管理公司的六大营运管理职能1、返租/招商/商家品牌更换等5项管理职能2、租赁/入驻审核管理5项管理职能3、市场营销管理4项管理职能4、商业服务管理5项管理职能5、行政事务管理4项管理职能6、物业管理5项管理职能（二）商业经营管理公司的六大服务管理内容1、租赁/返租6大服务管理内容2、租赁/入驻审核7大服务管理内容3、市场营销4大服务管理内容4、商业服务7大服务管理内容5、行政事务4大服务管理内容6、物业服务7大服务管理内容五、招商工作的四大管理阶段（一）招商前对项目的理解阶段第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段）第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段）第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段）第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段）（二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤第一阶段：项目理解阶段市场调研的目的（含市场调研成果）：通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。第一项工作：对项目建筑指标的解读——限制条件与局限性1、项目地块的建筑指标有哪些限制条件，对招商有哪些局限。2、项目地块的建筑指标是否符合主力商家的要求，有否改变的可能性。案例一：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案）第二项工作：对项目的市场市调与定位的理解1、市场调查内容（6项）附：商业市场调查内容一览表第三项工作：如何做好品牌落位工作品牌落位的思路与方法确定品牌落位图，形成商铺布局平面图品牌落位案例介绍：城开“世纪之门”项目案例、唐山铁路楼项目案例第四项工作：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整）1、根据项目定位对商业业态布局的建筑规划做细化调整2、参与商业项目方案设计，关注总体建筑结构关系/及各业态规模体量3、参与商业项目扩初设计，关注项目结构设计/商场垂直及水平交通动线设计，对商业规划的平面及垂直动线提供实用性的商业建议；对外立面设计及内部装修提供商业建议；对项目的景观氛围营造、灯光工程提供商业建议。4、参与商业项目施工图设计，关注商铺的分割/垂直管线的布局/材质及工艺，根据商业规划业态对工程给排水、强电、弱电、燃气、暖通等方面的物业配置提供建议。5、参与商业项目内装设计，关注内装材质/装修色彩的搭配/店招设计/内部广告位，对商业卫生间、卸货区等公共区域的设置及设施配置提供建议。6、参与商业项目外立面设计，关注外立面使用的材质/外立面广告位的设计/LED，对商业公共指示牌等形象布置提供建议。第二阶段：组织准备阶段第一项工作：项目招商经营管理前的组织准备1、建立招商组织2、招聘与培训招商人员第二项工作：项目招商经营管理前的工作准备1、招商工作计划内容2、招商原则与主力店占比3、招商工作六大策略4、