中融-春5光经营性物业抵押贷款集合资金信托推介.docVIP

中融- 项目背景： 北京春光房地产开发有限公司（以下简称“春光地产”）于2006 年开发建设了北京·首邑上城项目，该项目位于大兴区黄村卫星城核心位置，总投资8亿元，占地面积60000（6万）平方米，建筑面积17万平方米，其中商业14.17万平方米，共四层。首邑上城项目是北京春光房地产开发有限公司06年度致力打造的引领区域房地产项目开发以板式多层高档住宅及综合商业组成的高品质综合楼盘，容积率2.77，绿化率35%。项目北侧康庄路拓宽建设完成，以首邑上城为中心商业的辐射圈不断放大，已形成了集综合超市、市场、银行、邮局、学校、娱乐餐饮等组成首邑商圈，极具投资价值。该项目已于2008年竣工，并将住宅销售完毕。14.17万平方米的商业为春光地产自持，并将该商业于2010年 7 月 1 日整体出租给北京黄村吉星德亿商品市场有限责任公司。 北京春光房地产开发有限公司又陆续在北京市大兴区旧宫镇开发了大兴区旧宫商业等项目，并形成了部分商业，总计7016.64平方米可以抵押，该商业于2011年9月 1 日整体出租给北京羚羊信通传媒科技有限公司。 中融以经营性物业抵押贷款方式向该公司提供金融服务，由中融信托向合格投资者募集信托资金1.7亿元向北京春光地产发放信托贷款。北京春光房地产开发有限公司将该笔资金主要用于置换标的物业负债性资金以及标的物业装潢、维修、管理等费用支出。 信托计划方案： 信托类别：开放式集合资金信托计划 信托期限： 流动性安排：信托计划成立一年及以后每满12个月，委托人可提前2个月书面申请赎回信托单位，赎回价格为（信托资金＋预期信托收益）；受托人有权根据信托计划资金情况决定是否开放认购新的信托单位。 信托规模：2.035亿 ，其中优先信托资金1.7亿，次级信托资金0.335亿元（具体以实际募集金额为准）。 信托收益分配：信托收益按年分配，本金于信托终止时或赎回信托单位时一次性分配。 受益人收益： 受益人 认购金额 预期年化收益率 A类受益人 100万元以上00万元以下（不含00万元） 9% 类受益人 00万以上（包含00万） 10% 1、我司将对北京春光房地产公司持有的北京首邑上城商业办理抵押，作为偿还信托本息的担保。北京首邑上城商业的评估价值约为4.18亿元人民币， 抵押率为40%，可融资额度为1.67亿元。北京春光房地产公司需承诺于信托资金划入贷款专户。我公司对北京春光房地产的贷款帐户进行监管。 2、我司将北京春光房地产公司持有的大兴区旧宫商业等项目商业进行抵押，亦作为履行偿还本息义务的担保。大兴区旧宫商业等项目商业的评估价值约为2.5亿元，抵押率35%，可融资额度为0.87亿元。 以上资产共计融资额度为2.5亿，综合抵押率为37%。 3、北京春光房地产开发有限公司控股股东北京春光集团（占股80%）为北京春光房地产开发公司的偿还本息义务提供担保。 4、北京春光房地产开发有限公司法定代表人（即实际控制人）王启春为北京春光房地产开发公司的偿还本息义务提供个人无限责任连带担保。 四、风险分析及风险控制措施 （一）政策风险及控制措施 风险：国家或地方相关政策如货币政策、财政政策、税收政策等相关配套法规的调整与变化，可能会影响信托收益水平。 控制措施：本项目操作模式为受让北京春光地产持有的北京首邑上城商业及大兴区旧宫商业等项目租金收益权作为信托财产，租户按照合同约定向北京春光地产支付相应的款项，形成了该商业的租金收入。其次，目前该商业已运营成熟，地理位置较好，受到外部政策环境影响相对较小，物业收益较为稳定。 （二）信用风险及控制措施 风险：由于信托收益主要来源于商业经营所产生的租金收入，商业的运营状况直接关系到受益人信托利益能否实现。所以，项目存在着商业租金收入无法覆盖受益人投资本金及收益的风险。 控制措施:1、商业经营现金流稳定，租金价格上涨趋势明显，还款来源有保障。2、办理物业资产抵押登记并追加北京春光集团担保和实际控制人提供个人连带担保。3、密切关注交易对手及关联企业经营、财务、资信、投资状况，抵押物状况等，督促企业做好资金计划和安排，切实落实还款计划，加强后续管理，做好风险监督、预警、防范工作。 （三）抵押物风险及控制措施 风险：近年来房产价格波动较大，抵押物价值存在一定风险；可能面临火灾等意外损失，且抵押物已长期出租、无法与承租人签订破除“租赁优先权”的协议，可能对我公司需要行使抵押权时造成妨碍。 控制措施：1、切实办妥合法、有效、完整的、以我公司为第一顺位抵押权人的抵押登记手续及相关借款、担保手续等，防范操作风险；办妥以我公司为第一受益人的财产综合保险手续；采用《告知书》等方示告知承租人房屋已抵押给我公司的事实；2、加强后续监督管理。 （四）管理风险及控制措施 风险:在信托资金的管理运用过程中，可能发