二手经济适用件住房买卖的风功险及防范.docVIP

二手经济适用住房买卖的风险及防范 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经购买满5年的，另一种则是购买尚未满5年的。 首先一个前提性问题，即是如何计算“购买满5年”的时间。这个购房时间到底如何确定，是按照房屋买卖合同签署时间呢？还是以房屋买卖合同到房管部门登记备案的时间算？或是按照交房入住时间来算？还是按拿房产证时间或者契税完税凭证时间算。 在厦门，根据09年6月1日开始实施的《厦门市社会保障性住房管理条例》第三十九条，5年的限制交易限期是从不动产登记簿上权属登记之日起计算。而产权证上【登记时间】一栏记载即是登记事项记载于登记簿上的时间。因此，5年期限须由经济适用房业主提供产权证，根据产权证所记载的登记时间来确定。 比如，王老五的房子是2001年底签的经济适用住房买卖合同，2003年春节收楼入住，而直到2005年5月才将王老五的房产证办出来，房产证上的登记时间为2005年4月20日，在房产证办出前的2005年2月，王老五领到契税完税凭证。如果其需要出售经济适用住房时，购房时间该怎么算？根据上述厦门市的相关规定，其购房时间应按产权证所记载的登记时间来确定，亦即从2005年4月20日起算五年交易限制期限。其从2010年4月20日开始，才可以将房屋正常上市交易。房屋买卖合同的签署时间、房屋买卖合同的备案时间、交房入住的时间、完税凭证上注明的时间，在厦门都不是判断经济适用住房一年交易限制期限的起算时间，只有产权证所记载的登记时间才是唯一判断标准。而这个时间往往要滞后于绝大多数购房者实际买房入住的时间，交易的实际限制期限已经远远超过五年，经济适用住房的买受人出售房屋的权利受到极大限制。但是，按照上述厦门市相关规定的理解即是如此，无从改变。这和营业税的计收年限的原理一致。 以下从购买满五年和购买未满五年两种情况来讨论经济适用住房买卖的风险和防范问题。 1、已经购买满5年的经济适用住房的买卖 根据《厦门市社会保障性住房管理条例》的相关规定，购买经济适用住房满五年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例及经济适用住房上市交易指导价格由市人民政府确定，政府可以优先回购。 对于已经购买满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主应当按原购房价格与届时相应地段经济适用住房上市交易指导价格的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。 已经购买满5年的经济适用房，除在买卖过程中所缴纳的税费与普通住宅不同以外，在所有权权能方面，已经与普通住宅无异。所以，购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。 买卖此类二手经济适用房须缴纳的税费包括： （1）营业税。计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为出卖人。缴费标准为以产权证发证时间或契税完税时间起计，个人购买住宅不足2年内出售的，按全额的5.55%计征；届满2年出售的，普通住宅免征、高档住宅按增值额的5.55%计征。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日至2009年12月31日，对个人将购买超过2年的普通住房转让交易的，暂免征收营业税。 （2）个人所得税，免征。 （3）契税，计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为买受人。缴费标准为2005年6月1日起受理的个人购买普通住宅为1.50%。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。自2008年11月1日至2009年12月31日，对个人首次购买普通住房的实施特殊契税退还政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还；对个人首次购买90～144平方米普通住房的，取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还。 （4）土地出让金。计税基准为成交价格或评估价、市场指导价，缴款人为买受人。缴费标准为1%。 (5)印花税。计税基准为成交价格，缴款人为买卖双方。缴费标准为各双方各0.5‰。按08年厦门市出台的房产新政，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （6）手续费。计税基准为建筑面积，缴款人为买卖双方。缴费标准为6元/平方米。 （7）登记费及工本费。计税基准为建筑面积，缴款人为买受人。缴费标准为住宅80元/套，共有权证2份以上工本费10元/本。 按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土