无锡渔港地块战略定位和物业类型64p案例.pptVIP

渔港，豪宅新热点 从渔港这个区域来看，这个板块将在未来成为无锡新的豪宅热点，替代原来的五里湖板块。原因在满足湖居概念，而且距离母城市较近这两个条件下，渔港板块是未来无锡唯一的优质区域，这也是替代了五里湖湖居第一居所的定位，另外本区域的高档设施要比五里湖区域丰富。 我们认为，渔港地区是“第一居所、第二居所”双重定位的区域，从太湖景园的客群分析来看，周边区域(滨湖区)的购买群体在交房后1~2年后会迁至渔港区域居住，因为未来这个区域的商业配套和生活设施十分齐全；而另外一些锡山区、新区、甚至更远乡镇的客户是把这里作为第二居所，在这一层意义上是截流马山客源，因为相对马山这里已经与他们拉近了很大距离。 从第一部分无锡财富阶层解读、豪宅变迁、渔港地块价值剖析，我们清晰地认识到“渔港地块”天生豪宅地的稀缺价值。但是，如何做利润率最大的豪宅产品？在此，我们将做一道数学选择题！ 这个选择题很难回答，将涉及到，我们将通过对容积率、利润率、市场风险等一系列问题的分析来逐步推导出最佳答案。 0.8容积率模型 60.17% 净利润率（%） 107754 净利润（万） 56678 税收（万） 179072 前期成本（万） 49072 建安总价（万） 0.4 建安单价（万/平） 130000 土地成本（万） 343504 总销金额（万） 2.8 销售单价（万/平） 122680 建筑面积（平） 153350 占地面积（平） 0.8 容积率 注:2.8万定价的由来 第一：通过市场比较法，对面太湖锦园别墅售价最值得参考，联排1.8万/平，双拼2.2万/平，平均2万/平，则我们别墅的静态比准价格应为2万/平； 第二：按照无锡别墅房价年均上涨率10%来估算，以四年开发、三年销售周期计算，我们预测将来平均售价将在2.42万/平； 第三：太湖锦园产品一般，渔港地块的产品力肯定要高于锦园，我们以产品力对价格提供15%的上涨支持来评估，则未来价格将会上行2.8万/平。 容积率/利润分析模型 1.4容积率模型 29.04% 净利润率（%） 62684 净利润（万） 43475 税收（万） 215876 前期成本（万） 85876 建安总价（万） 0.4 建安单价（万/平） 130000 土地成本（万） 322035 总销金额（万） 1.5 销售单价（万/平） 214690 建筑面积（平） 153350 占地面积（平） 1.4 容积率 1.5万的由来： 第一：比较对面太湖锦园小高层毛坯在1.1万/平，精装修在1.4万/平（送车位），则渔港的小高层静态比准价格此时应在1.1万/平（毛坯）； 第二：按照无锡普通产品房价年均上涨率10%来计算，以四年开发、三年销售周期计算，我们预测将来平均售价将在1.3万/平； 第三：太湖锦园产品一般，渔港地块的产品力肯定要高于锦园，我们以产品力对价格提供15%的上涨支持来评估，则未来价格将会上行1.5万/平（毛坯）。 容积率/利润分析模型 4.5亿的驱动力！ 0.8容积率 1.4容积率 净利润 10.7754亿 ＞ 6.2684亿 净利润率 60.17% ＞ 29.04% 毫无疑问，在这场选择题中，4.5亿净利润的驱动力，同比增加30%的净利润率，0.8容积率模型大胜！ 容积率/利润分析模型 别墅和小高层面临的市场风险评估 市场供应比——别墅：小高层=1：20 市场风险/利润分析模型 未来无锡别墅供应地块： 一共才只有绿城太湖大道地块、栖霞栖园、保利地块、龙湖地块、蠡湖高喷周边地块、渔港地块南面和西面地块、蠡湖公馆南面地块等十块土地左右，总供应量估计连五千套都不到。（不含马山别墅板块） 未来无锡小高层供应地块： 因为小于1的容积率地块在目前市场上基本断供，所以别墅供应地块内都会存在大量小高层的供应，还不包括06.07.08.09四年来累积推出的土地上未出的项目，总供应量预计不下10万套。 今日的稀缺，明日的价值！ 相对而言的，是随着无锡经济发展、产业升级，别墅的购买客层-无锡的财富阶层基数比几年前大大增加。去年一年大概就消化了近3000套别墅，其中蠡湖板块只有区区的数百套。 从上所述，无锡别墅未来的价值增长前景清晰可见；而小高层的市场竞争程度可以用惨烈两个字来形容。在市场风险评估板块中，别墅胜！ 市场风险/利润分析模型 市场风险/利润分析模型 别墅和小高层面临的市场需求和销售周期评估 客户基础——别墅VS小高层 从无锡600多万的人口基数来说，毫无疑问能够有实力购买小高层产品的客户基数远大于别墅的客户基数，而且如果小高层地段优越/产品出彩的话，别墅客户向下投资购买数套小高层产品也是可能的。 因此，适当引进小高层产品，可以扩大项目针对的客户