甲级写字楼租赁管理分享.pptx

甲级写字楼租赁管理分享仲量联行2014年12月租赁管理分享甲级写字楼 市场的变化展望3写字楼发展周期成长期Ⅰ成长期 Ⅱ建设期萌芽期成熟期时期2018之后90’s200520142015-2017进一步走向成熟基础建设拆迁、建设区域中心确认后快速发展发展成熟单一业权成为 主流供应状况规划中1、销售型写供应期2、持有型日渐增多3、需求与供应持平1、爆炸型供应 期2、供应拉动需 求供应快速减少扩租和升级办公室 需求迅速增长需求政府机构/国有 企业需求持续上升， 内资企业主导需求持续上升需求持续增长空置率下降大幅度下降大幅度上升逐渐下降/压力来自于竞 争，租金体现 三极化趋势大幅攀升；优质 物业出现更高的 溢价租金上升上升迅速/4供应量上升乃写字楼市场发展的必经阶段以一线城市为参考5单一物权甲级写字楼将是市场发展的趋势小业主持有单位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本为大业主持有6写字楼市场的变化过往的发展是由乙级搬迁至甲级，随着市场成熟，日后大部分的目标租 户本身就在甲级写字楼办公甲级-甲级？乙级-甲级7红海与蓝海的区别红海市场蓝海市场8靠大量覆盖客户，降价竞争来生存利用现有需求 过度依赖产品及市场优势 在现有市场空间中竞争 致力于解决竞争 只能满足客户现在的需要追求差异化，创造出“无人竞争”的市场开创和发掘新的需求 强调价值的塑造和包装，制作饥渴效应不与竞争者竞争 把竞争变得毫无意义 不断探索客户的需要甲级写字楼 分类展望何为甲1（A1）写字楼？? 当写字楼市场进入成熟期时，甲1（A1）写字楼为从大量甲级写字楼中脱颖而出的少数最优质写字楼。? 甲1 （A1）写字楼在市场高峰的时候，特别是空置率低的，体现比普通甲级写字楼大幅 度的溢价；而在市场低谷的时候，甲1 （A1）写字楼的抗风险能力更强。? 甲1 （A1）写字楼在总体经营期内，有最优质的租户组合、稳定的租金收入、持续的增值空间。香港的6座甲1（A1)写字楼:遮打大厦长江中心国际金融广场二期约克大厦友邦金融中心国际金融广场一期甲级写字楼之间的租金走势A1物业的租金走势明显高过A2、A3，且空置率也较低11A1写字楼的五个成长因素成功招商经营顶级租户组合G1G2? 制定实际有效的市场? 聚集世界500强客户推广计划，实现高租 金及高预租率和国内龙头企业，形成优质的租户强强组? 找到实现高预租率、合高租金及租赁速度的 完美平衡点? 企业总部所在地，特G5别为金融、专业服务业、高端IT业国际化物业管高端品牌形象Connections高建筑品质? 满足租户要求，为目标客户 群体度身订做产品，打造办理团队? 借助项目经营团队的? 保持忠诚长期的优质国际品牌影响力，打租户造口碑公新概念? 提供与国际接轨的管? 处处体现品味和高端形象， 人性化、智能化设计? 树立项目高端精品形理服务象，为市场提供信心G3G4? 确保物业管理及服务保证与时俱进12甲级写字楼分类资产管理将是甲级写字楼长期稳定发展的关键A1第一梯队A2第二梯队A3第三梯队A1也只是阶段性的，会受A2、A3的影响和冲击，可能的因素包括：租金、地段、企业合作行为、企业关联公司等… …13租户所 关注的14企业的不动产生命周期制定策略审视业务发展方向市场调查行业标准评估解决 方法方案评估面积 扩租计划 续租计划制定计划总体规划及 时间表资产管理 租赁管理执行交易 逐步改善日常运营制定物业 筛选标准运作预算选址调查尽职调查设施设备管理项目装修商务谈判签订协议工程招标规划及设计施工管理 搬迁 计划 15预租赁的相关问题及解决方案梳理租金预期总部审核项目质量？市场趋势物管质量交付时间需求面积项目流程及架构项目流程第1阶段：需求调查交易管理服务阶段2：发现不同机会取得内部一致第3阶段：分析备选方案制定建议第4阶段：洽谈及内部审批仲量联行中国 深圳分公司租户 深圳分公司第5阶段：完成交易交易管理仲量联行国际交易管理团队租户国际总部? 与仲量联行深圳团队保持沟通? 管理交易流程? 报告? 分析及解决问题? 协调深圳分公司? 达成内部共识? 监督项目进展? 协助仲量联行工作项目流程及架构任务? 了解目前的租赁情况? 审查现有租约。? 确定当前和长期目标和要求。? 组建项目团队? 考察现有办公室? 进行会议上谈文件资料- 需求调查表- 项目启动表格（PIF）- 建立项目流程- 市场概况- 项目时间表- 团队成员及指责第1阶段：需求调查? 准备及审视可行选项? 进行项目考察? 协助进行物业选择。? 准备和发送邀约书（RFP）? 解决业主的问题，并提供优先租赁条款及其 他问题提供指导。- 完整物业选择可用性- 市场调查- 物业考察资料筛选short listRFP - 搬迁RFP – 续租阶段2：发现