住j宅投资的特性.docVIP

房地产住宅项目投资特点 房地产住宅项目投资由于其住宅作为商品的特殊性，存在着不同于其它投资类型的特点，认识和掌握这些特点是从事房地产住宅项目投资研究的关键所在。房地产住宅市场是一种资金量大、周转期长，且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响，故房地产住宅投资具有以下特点： 2.1 投资的地域性和级差效益性 由于土地具有不可移动性的特点，所有的住宅不论其外形、性能、用途如何，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于位置的固定性，使得房地产住宅项目的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。 由于房地产的以上特性，就产生出对房地产住宅投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如，处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，一般来说黄金地段的房地产价格必然昂贵。而且房地产的价格是相互影响的，其价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。 2.2 投资规模大，成本高 由于住宅房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行先期开发，如“三通一平”、“五通一平”等，投资涉及人力物力较多。 房地产住宅业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万，多则上千万，甚至上亿元的资金。加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额相对较高。 2.3 投资回收期长 房地产住宅投资不是一个简单的投资过程，还要受到市场各个组成部分的制约，即：土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。一般来说，开发一宗房地产，从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直至出售（或出租）需3～5年时间。有些投资项目种类时间会更长。 2.4 投资收益性好 与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学风险报酬的原则，如在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产住宅投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产投资这种高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，从而抵消了投资者对投资风险的畏惧感，调动了投资者对房地产住宅投资的积极性，促进了房地产业的蓬勃发展。 2.5 投资的保值、增值性 由于土地是不可再生的自然资源，具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这提供了进行长期房地产投资的可靠保证。 2.6 投资的宏观周期性 　根据以往历史表明，房地产住宅投资周期大体为五年的发展期加两年左右的一个低落期，即7至8年。我国的房地产市场自1974年开始，已经历三个发展期、两个低落期的同周期性波动：1974年起到1988年为发展期；1989年至1990年进入低落期；1991年至1995年进入第二个发展期； 1996年至1997年为第二个低落期；1997年至今处于又一个新的发展期。 从房地产周期性波动看，由于表现出以量的需求为主的特点，其衰退期相比要短，增长期比较长。销售的增长对投资额的影响较大，1998年以后持续上扬的销售，使目前的投资额增长已超过销售面积的增幅。国内房地产市场7至8年一个周期波动的结论是由北大、清华、搜房公司和中房集团历经几年的研究确定的，其主要依据是销售面积的增长、销售额的增长、投资额的增长三个要素。 从周期理论来看，我国大陆房地产都是五年发展、两年低落，即7－8年为一个周期，衰退期、低谷期时间较短，增长期、繁荣期时间较长。目前房地产业处于增长期已经四年，市场会不会出现下滑导致衰退呢？全国房地产业在这个发展期仍将保持两年左右的增长态势，过分乐观和过于悲观的认识都将是有害的或不必要的。 但房地产周期性发展毕竟是规律，开发投资的理性化和政府宏观调控的“反周期”行为，都只能减缓波幅、延缓衰退、减轻它对经济发展将造成的损害，并不能改变周期性发展规律本身。