泽科港城国际34地块定位建议.pptx

泽科?港城国际34#地块定位建议重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 代理事业五部2011.3.20前言作为一个具有时间和空间的项目，本案具备极大的发展弹性。本建议将依据重庆未来的城市发展，在详细分析商业地产发展格局的基础上，结合本地块的条件，并参考相关案例，给出34#地块商业的项目定位。53241项目本体商业地产机会点解析项目规划设计建议项目发展思路区域商业地产发展格局解析重庆商业地产发展格局解析内容1、重庆商业地产发展格局解析泽科港城国际34泽科港城国际泽科港城国际3434#泽科港城国际34地块商业市调报告泽科港城国际34.doc1、重庆商业地产发展格局解析城市商业发展模型（借鉴上海城市商业发展案例）市级商业中心各项服务和设施齐全, 而且位于整个城市的中心地带, 交通便利, 为商业的发展奠定了一定的基础, 从而在城市中心形成商业高度密集、高档商品汇集的市级商业中心, 区级商业中心一般集中在城市各行政区内部交通通达性好、人口较集中的地段, 商业规模较小, 商品类型少.社区商业中心主要以经营副食品、杂货品为主, 大量分布在各个居民小区周围, 又称为邻里商业中心或小区商业中心, 主要为小区周围居民提供生活日用品. 传统“金字塔”型城市商业结构模式在计划经济体制下, 城市内部形成以少数市级商业中心为核心, 一定量的区级商业中心和大量的社区商业中心为分支的金字塔型商业等级空间结构 . 在金字塔模型中, 越往下, 中心地等级越低, 服务半径越小, 商品档次越低, 数量越多. 1、重庆商业地产发展格局解析2003年之前，重庆只有一个市级商业中心——解放碑观音桥解放碑沙坪坝南坪杨家坪1982 年上海城区商业空间结构上海的市级商业中心如南京东路、南京西路、淮海路、四川北路分布在城市中心地带, 区级商业中心零星的分布在各个行政区内部, 而社区商业中心遍布整个城市.2003年重庆商业空间格局在2003年以前，重庆城市商业格局属于典型的“金字塔”型结构。仅有解放碑一个市级商业中心，整个城市的商业格局尚处于城市化进程的初期阶段。1、重庆商业地产发展格局解析2003年之后，重庆商业出现了3个典型的发展方向方向一：区级商业中心向两级发展重庆更多的是区级商业中心向上发展形势；原有的四个区级商业中心已经成功发展成为城市商业副中心。两极化发展, 即区级商业中心逐渐模糊, 部分提升能级成为市级商业副中心, 部分降为社区商业中心, 金字塔的梯度形状变得缓和.以徐家汇商业中心和田林东路商业中心为例来说明, 徐家汇最初的等级结构为区级商业中心, 由于充分利用其发达的交通网络优势, 成为人口的集散地而使商业发展起来, 其等级结构由区级商业中心向市级商业中心靠近, 也有学者称为市级商业副中心. 相反, 田林东路本来也是区级商业中心, 但随着区域商业的竞争加剧，人们的商品购买力下移, 田林东路的区级商业功能下滑, 成为社区商业中心. 910 271311154681、重庆商业地产发展格局解析2003年之后，重庆商业出现了3个典型的发展方向方向二：城市商业中心逐渐走向郊区城市商业的郊区化是由于城市空间范围的扩张, 城市中心旧城的改造以及城市公共基础设施的完善, 导致城市中心人口大规模、有组织的向郊区迁移而产生的郊区化商业设施建设。近郊是人口外迁最为集中的区域, 而且道路的通达性比较好, 与市区的联系比较方便, 可以吸引部分市区消费群体, 是区级商业中心和社区商业中心的首选区位。 根据自身的城市发展，重庆规划了两个新的“城市副中心商圈”和四个“都市区组团商业中心”，即“区级商业中心”。 传统商圈： －面积450万平方米； －零售总额：450亿元 － 1 解放碑商圈 － 2 观音桥商圈 － 3 沙坪坝商圈 － 4 杨家坪商圈 － 5 南坪商圈 新规划商圈: － 面积：增加180万平方米； － 零售总额：120亿元以上； － 6 茶园商圈（城市副中心商圈） － 7 西永商圈（城市副中心商圈） － 8 大渡口商圈 － 9 北碚商圈 － 10 渝北商圈 － 11 巴南商圈信息来源：重庆市商业网点规划1、重庆商业地产发展格局解析2003年之后，重庆商业出现了3个典型的发展方向方向三：城市社区商业中心发展迅速重庆的城市化进程有“定位高、跨度大、速度快”的特点；因此，其社区商业中心的发展在遵循以上规律的同时，也呈现了不一样的特点。高级阶段：伴随着城市发展，社区中心向区域中心发展，商业将承担更多功能，商业经营模式由“超市+门面”的传统社区商业向主题性商业转型。越来越多的大型开发商站在城市开发高度，在可能成为区级乃至市级商业中心的位置，规划酒店、写字楼、公寓、步行街等多功能配置，谋求可持续发展。这也符合未来都市“多点多中心”商业格局发展趋势。多功能配置，可持续发展性强shopping-mal