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一、石家庄部分楼盘内部认购方式分析 [内部认购方式] 物业名称 内部认购方式 新天地地产（待定） 起价3000元/平方米，交1万元优先选房；付款比例按国家政策（套型面积≤90㎡首付20%，套型面积(90㎡首付30%） 金正﹒缔景城 一次性付清九五折优惠；按揭九八折，首付三成，中国建设银行提供贷款 中宏.汇景国际 认购期间为快速回笼资金，采取相对较低的销售价格，一次性付款的方式进行认购。 东方观邸 精英卡2000元一张，购房抵5000元 现在交2万元定金，一周内付首付或全款 心海假日Ⅱ 共推出330套房屋，推出150张VIP卡，每张卡享受9.8折，开盘当日定房在此基础上再享受50元/平米的优惠。 通过对在售楼盘的认购方式的调研分析：多数楼盘认购的方式多为大同小异，如VIP购卡活动、定金订房等，本案可以根据资金情况、项目运作周期做灵活运用； 二、价格定位建议 住宅定价依据—2#楼 1、可类比住宅项目市场价格 项目名称 销售价格 项目名称 销售价格 新天地地产（待定） 起价3000元/㎡ 丽日新居 均价2900元/㎡ 亲亲小镇 均价2600元/㎡ 和平世家 均价2600元/㎡ 瑞国花园Ⅱ 均价3200元/㎡ 易居世家 均价3100/3200元/㎡ 依水苑Ⅱ 均价2700元/㎡ 中铁大厦 均价3400元/㎡ 1.1定价原则及方法 （1）制定价格的总体思路 低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展 针对项目本身以及周边市场现状分析，结合项目的价格定位，建议项目一期的入市价格，采取低开高走的策略，使得项目在日后的销售过程中具有： ●较大的市场弹性空间 ●较强的市场竞争力 ●先购者的物业升值 ●快速抢占市场份额 ●提高开发商的市场口碑 本案在实际销售过程中，建议通过内部认购积累足够客户资源，以便在正式开盘的时候能够引爆市场，适当地将价格提高。具体提高的幅度，要根据市场、客户的反应而定。因为就目前而言，价格是房地产市场最敏感的因素之一，是影响购房者的重要因素。 因此，本案的定价原则为： ●制订切实可行的市场价格 ●快速出货，以获得最大的经济效益和社会效益 ●培养战略性的长远而正确的目光和思维 （2）定价方法 市场比价法 根据市场上正在销售、将要销售的同类物业的销售价格，作为参照价格进行项目定价的一种模式；如对本案的住宅项目定价，采用市场比价法需要对金正﹒缔景城、东方观邸、尚乘源、亲亲小镇等项目作比较。 石家庄房地产市场现售楼盘价格分析（附楼盘销售价格表）； 与本项目有可比性的楼盘比较； 项目自身的产品品质与核心竞争力； 根据本项目的地段、周边配套、交通状况及未来的产品业态； 石家庄部分住宅楼盘销售价格 项目名称 销售均价 项目名称 销售均价 金正.缔景城 4600元/平米 滨江国际 3800元/平米 心海假日Ⅱ 3200元/平米 东方观邸Ⅱ 3500元/平米 尚乘源 3200元/平米 亲亲小镇 2600元/平米 综合石家庄市场在售楼盘价格及产品品质、地理位置、发展前景、竞争的激烈程度建议本项目的销售价格如下： 住宅： 约3483元/平方米 权重定价法 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素较多，不可能都被选择为楼盘定价因素，只有在进行重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。分别对位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、外观、开发公司实力、付款方式、户型设计、广告等楼盘的因素进行重要性排序和差异性选择，然后与同类物业类型进行对比，最终提供楼盘的参考价格。因本案尚未销售，故在下面对比分析中不考虑价格、销售情况。 18个定级因素 定级因素 指标 分值 位置 距离片区中心区的远近；商业为临街或背街；写字楼为临街或背街；住宅为距离所在片区中心区的远近。 很远1；一般2；很近3。 价格 百元以上为等级划分基础；商铺、写字楼、公寓、住宅等级依次减少；价格是否具有优势 很高1；一般2；很低3。 配套 城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、通讯、公园绿地。 很高1；一般2；很完善3。 物业管理 保安；清洁卫生；机电；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理资质。 很差1；一般2；很好3。 建筑质量 是否漏雨漏水；门窗封闭情况；内墙；地板；排水管道。 很差1；一般2；很好3。 交通 公交线路；距公交站远近；站点数量；公交车舒适度 很少1；一般2；很多3。 城市规划 规划期限（远中近期）；规划完善程度；规划所在区域重要性程度；规划现状。 很不完善1；一般2；很完善3。 楼盘规模 总建筑面积；总占地面积；户数 很小1；一般2；很大3。 朝向 按方向；按景