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房地产税收调控政策的思考与建议 杭州民建 沈忠良　 我国目前对房地产征收的税种比较多，但主要格局是重流转环节，轻保有环节。如何发挥税收杠杆的作用，促进社会公开、公平、公正，为社会经济发展和人民安居乐业服务，与同行交流。 一、近年来我国对住宅房地产税收调控的相关政策 按照目前的法律法规，住宅房地产主要涉及的税种包括营业税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税，契税、印花税、个人所得税等。但是具体如何缴纳，在哪个环节缴纳，怎么缴纳，情况十分复杂。 现行的税收制度对于个人住宅房地产的征税，主要是针对部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快而开征。我国现行的不动产市场税负格局仍然是轻保有，重流转。据有关部门统计资料测算，不动产流转环节税负，是保有环节的4.4倍，占整个不动产税比重80%以上，流转环节税负相当沉重。在这样的税负分配格局下，政府的调控格局若仍落在流转环节，其实际效果非但不能达到降低房价的目的，反而还可能成为房价持续上涨的刺激因素。 我国对个人住宅房地产征税，在税收制度设计上种类比较多。如在营业税、个人所得税等税制设计上，税目的规定都囊括了个人的不动产。目前我国采取的税收政策措施主要是作用于供给方，直接对卖房人征收营业税和相关附加税。因此，当政府对卖方增加税收时，直接提高了供给者的成本。供给者为了取得与卖房前相同的利润，会将税收成本加在卖房的价格上，向购买者索要更高的购房款，结果是引起了房价的进一步上涨。另外，由于我国目前在住宅房地产的保有环节，即在个人购买住宅后，在没有转让前的这段时间，仍然是零税收成本占有住宅房产。也就是说我国目前的房地产税、城镇土地使用税对个人住宅房地产实际没有征税。因此，在个人占有这部分房地产时，只要不转让交易，仍然是零税收保有成本。这样，目前的税收政策和制度便无法对抑制房价的上涨而发挥作用。 二、我国房地产价格行情走向趋势的分析 笔者认为，未来房价下跌的可能性很小，理由如下： 1、随着中国经济的高速增长，物价和CPI指数也会随之逐步增长，这在今年下半年更为明显，引起国务院的高度重视，由此，国务院于本月21日出台了16项措施，针对困难群体发放临时补贴。但此举并不能保证物价不涨，无非是期望涨幅小一点而已。我国许多经济学家已预言：从长期来看，房价仍然是上涨的，即使局部下跌，也是跌得有限。 2、城镇化进程加快，刚性需求非常大，好多地区住宅用房形成供不应求的状况（当然，也不可避免地存在一些投机炒房的因素），总之住房供给缺口很大。据权威人士对我国2010年统计，我国城镇化率为46.6%，计划2020年城镇化率将达到60%左右，城镇人口可能还将再增加2亿左右。到2020年城镇居民人均居住面积将达到35平方米，意味着人均居住面积将再增加10平方米，住房需求将再上升150多亿平方米。而我国2009年底的商品房竣工面积为7.02亿平方米，显然未来的供给缺口还是非常之大。 3、城市的土地供应量将逐步减少，存量不动产流动又受到诸多因素制约。从成熟市场的国家来看，房地产市场中的存量房交易大于新增楼盘，其比值为6：1。而我国不动产市场主要是新增的商品房一级市场，存量二手房市场和不动产的租赁市场发展缓慢。目前全国不动产市场需求增长速度大于供给，某些地方供求比例严重失衡。这意味着从长期来看，我国房价有稳步增长的客观基础。在很长时间内，我国的不动产市场是典型的卖方市场，税收的后转性强，开发商容易将增加的税款向消费者转嫁，造成房价上涨。事实也证明，流转环节税负增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，因此，目前集中在流转环节的税收调控房价政策效果是短暂的，从长期来看，其抑制房价上涨的实际效果很有可能起负面影响。 三、对房地产税收调控政策的建议 1、进一步建立健全房地产信息资料和监控系统。这是政府对房地产管理和实施宏观调控的基础体系，也是政府依法科学征税的基础依据。我国对住宅房地产征税本来就是重流转环节，轻保有环节，而保有环节该征的税由于现行税务部门无法准确掌握纳税人的税务信息资料，加之监控系统尚不完善，使得保有环节的税收形同虚设。这就需要研究利用税收杠杆调节住房资源的合理占有问题，減少住房空置造成的社会资源浪费，从而促进社会公平。 2、减轻流转环节税负，提高保有环节税负是目前房地产市场诸多问题的治本之策。税负较多的集中在不动产保有环节，是国际社会的普遍做法。许多发达国家的地方税收收入，主要来自对房屋等不动产征税。以英国为例，直接来自于房地产转让的税收仅占全国总税收的1%-2%，而来自房地产保有的居住用不动产税和经营性不动产税占总税收的30%。这样的税种结构极大的鼓励了不动产的流动，减轻供给者的成本。我国如果能提高保有环节的税收负担，减轻流转环节税收负担，笔者认为在某种程度上可以抑制房价上涨过快，同时