典型商业地产j模式.docxVIP

　典型商业地产模式万达地产模式：地产开发商占主导，订单式商业，以地产耦合商业宝龙地产模式：大量持有物业进行运营，购物与游乐的全新组合，游乐带动购物颐高地产模式：商业运营商占主导，长期持有部分物业，通过持续经营获得持续商业收益弘基地产模式：通过特色经营，形成品牌效益，小商铺租售商业的难题：　商业地产从前期项目定位到后期经营管理是一个完整系统的操作过程，商业地产的开发应当建立在系统化分析与理性操作平台基础上，将各个环节之间有效的串联、衔接与配合，进而形成完整的商业系统支撑体系。　难题一：商业定位对建筑设计的影响　一个精准的商业定位，必然从一份实效的商业调研报告开始，商业调研报告的基本内容包括：宏观市场的研究、区域市场深化研究、经济数据调研、消费市场调研等。　在商业前期调研的这些诸多内容中，有四个关键项目必须明确：目标商户定位调研、投资小业主定位调研、零售市场供求状态调研、产品设计调研。这四项调研为一个精准的商业定位打下坚实的基础。商业定位的五个方面：1.目标市场 消费商圈2.客户群体 消费群/投资群/商户群3.经营模式 差异化（主题、方式、业态）4.规模 消费能力/规划指标5.形象 时尚坐标/地方文脉消费商圈构成：主圈 -- 65％的顾客； 小型商店主圈在0.8公里以内，步行10分钟；大型商场主圈在5公里以内，任何交通工具20分钟以内。次圈 -- 25％顾客； 小型商店主圈在1.5公里以内，步行20分钟；大型商场主圈在8公里以内，任何交通工具40分钟以内。边圈 -- 10％顾客； 小型商店主圈在1.5公里以外，步行20分钟以上；大型商场主圈在8公里以外，任何交通工具40分钟以上。商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围；目标市场的考虑因素：城市发展状况：包括GDP指数，人口分布，产业结构等等；项目所在区域商贸状况：包括商品交易状况，恩格尔系数；居民收入及消费构成等。人流研究：人流数量，停留时间，每次消费，对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等；2、客户群体　消费群、投资群、商户群　消费群体定位必须与所处区域功能相联；　必须做好客源重叠分析和规划；　消费群　考虑地域差异、宗教， 民族，年龄，性别等；　寻找消费者偏爱程度高的商场吸引点；　逛商场频度是影响商场人流的关键；　投资群　投资类型、租金范围及交纳方式等，即投资动向；　经营时间、营业时间、辐射范围等；　商户群　设店商家的选址意向；　设店商家的设店标准；　百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要；3、经营模式 主题、方式、业态　主题的确立是经营模式选择的第一步；　主题的确立应遵循差异化原则，即商业主题必须众不同，独具个性。　多元的经营主题　以自然景观为主题：日本博多水城、南京水游城；　以人文景观为主题：上海新天地、杭州新天地；　以城市RBD休闲娱乐为主题；　以营造城市24小时活力为主题；　主题差异与主题创新相辅相成　运动主题、科幻主题、娱乐主题、文化主题等；　主题的差异性影响店铺组合的差异性；　主题的差异性影响建筑风格与经营模式。　经营方式服务于商业主题；　经营方式与商业主题相互促进、相得益彰；　根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素一般可以采用以下几种方式：　自营：场内商铺既不出售也不出租，完全由开发商自己经营管理；　委托管理公司进行经营管理：场内商铺既不出售也不出租，将由专业管理公司进行经营管理。 统一招租：将场内铺位或专柜统一出租给实际用家，所有者获取租金收益，实际用家负责经营，获取经营收益。　部分经营租赁加部分出售：一定面积的商铺用于出售，一部分面积的商铺用于出租，也可能余留一部分面积的商铺自营。　店中店：是一种高档的档位出租形式，与档位出租的差异在于档位是全开放式的，店中店是在一个大的商业空间中划分出一个个小的独立的封闭型的集中的档位空间。　时差分租：利用不同业态、不同营业时间要求进行时段季节性的时差租赁，通过运用各种业态不同经营时间的交叉，可以使商铺的时间价值得到最大体现，为投资者或实际用家取得更好的效果。　售后包租：将商场内一定面积商铺分割成多个独立产权的销售单元进行出售，并向购买者作出一定的投资回报承诺。包括“返租回报”“带租约销售”“利润共享”“保底分红”。　多种租赁形式组合：依据市场需求，灵活运用多种租赁组合形式，达到利润最大化。　4、规模　商圈范围确定后，可根据区域产业结构、行业发展态势、消费市场容量，初步确定项目经营规模；　项目经营规模在通过商圈分析后，通过一定的宏观量化计算也可得出：　购买力决定规模公式：　规模 = 商圈购买力 － 圈内竞争分流购买力　一个不可忽视的指标：城市经济技术指标　城市总体规划，一开始就设定了商业成功的起跑线；　经济技术指标规模与定位规模的比较：面积不足？ 面积过剩？　市场潜在需求分析——整合出一个结构丰富的综合产业链结构　5、形