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千饰居商业计划书 一、经营模式 自营+招商 经营模式依据： 1、自身优势 1）、商场属于开发商自主管理，降低管理成本 2）、整体物业配套设施齐全 2、现存劣势 1）、所处三环路商圈正在开发中，还未形成商业氛围 2）、公共交通、道路设施局限导致交通便利性差 3）、非连锁性商业机构在市场整体连带影响力上不足 4）、专业管理人员不足 5）、近年来国家对房地产市场的大力调控对建材市场整体影响 6）、许多一线品牌已经在万饰城、丽园居、泰安居、三环装饰城设立直营店，这将直接导致许多一线品牌不愿意进入新开商场 7）、面积太小，没有做商业的集群效应 3、市场机会 1）、江北目前大型的建材商场 2）、三环路为惠州市重点开发商圈，涵盖物流、商业地产、商品房等项目，2年后属于惠州市重点居住区域 3）、随着轻轨的开通，深圳等周边城市呈现往惠州搬迁的趋势 4、威胁 1）、万饰城二期、泰安居二期的招商 2）、周边商业环境对商场档次的影响 3）、深圳国安居的进入 综合分析，在政府规划上，千饰居地理位置稍偏，没有一个良好的商业经营环境及商场经营面积偏小，对于千饰居的成长有一个相当长的过程，万饰城二期、泰安居二期的招商对千饰居来说那是致命的打击，自己手中没有好的建材品牌，好品牌又不愿进入新商场，因此千饰居在定位上：1、集中高档知名品牌，以经营连锁店或总代理为主目标商户群；2、最适宜销售产品及品牌推广的平台3、品牌众多、价格最优；4、“诚信经营、先行赔付” 的优质服务5、舒适的购物环境和休闲环境，特别要突出是第五点。具体体现在： 1）、品牌集中 每个大类中的一二线品牌最少都有一个，自己经营的品牌都以惠州市总代理商谈 2）、在惠州市场上大多数消费者能够接受（品牌、价位） 3）、品牌要多，质量要好 4）、服务要跟别人有差距（人无我有，人有我优） 5）、千饰居紧临新开河，是个天然的钓鱼场所，还有羽毛球馆和篮球场 从以上分析中千饰居经营方式为自营+招租，益处于： 1、一、二线品牌都有，可以快速的提升商场的知名度（珠海世邦） 2、投入成本底，收益快，招商时有保证金及租金押金 3、品牌商家他们也要活，他们会不断的做活动吸引消费者 4、地产升值的时间比较快 5、商业起来，市场环境又好，合同期一到又可以改变另外的经营方式如超市 问题就在于商场面积太小，地理位置太偏，品牌商家是否愿意入住 二、经营年限 一个成熟的建材市场最少需要3到5年的成长期 三、竞争对手业态分布比例和商场业态分布 1、惠州区 泰安居 大类 面积（㎡） 占比面积 数量 具体品牌 备注 陶瓷 4000 16.7% 6 马可波罗、欧神诺、展鹏等 卫浴 3500 14.6% 5 法恩莎、阿波罗 橱柜、电器 2000 8.3% 16 华帝、欧派等 衣柜 2000 8.3% 12 菲亚特、派克罗帝 门窗 4000 16.7% 13 名杉、德雅高伲 天花 500 2.08% 3 欧雅龙、友邦 木地板 2000 8.3% 11 大自然、安信 自营 2000 8.3% 装饰公司、办公室 4000 16.7% 合计 24000 万饰城 大类 面积（㎡） 占比面积 数量 具体品牌 备注 陶瓷 10000 31.34% 7 蒙娜丽莎、东鹏、博德、L○D、威尔斯 卫浴 2639 8.3% 14 TOTO、美标、奥斯曼、安华、万斯敦 橱柜、电器 4000 12.5% 16 蓝谷、柏丽、好灶头、普田、老板 门窗 3000 9.4% 17 德雅高伲、唯佳、汇时美、华亮 天花 1100 3.4% 5 巴迪斯、欧雅龙、 墙纸 900 2.8% 3 亚泰（30） 木地板、楼梯 3000 9.4% 13 生活家巴洛克、金钢鹦鹉、菲林格尔、红苹果、虎王 衣柜 3000 9.4% 11 索菲亚、史丹利、 窗帘 1600 5% 2 南方布艺、家丽雅 家具 4000 12.5% 1 金典（23） 合计 31899 办公四楼 丽园居 大类 面积（㎡） 占比面积 数量 具体品牌 备注 陶瓷 700 9% 2 王者、和家 卫浴 800 10.3% 6 九牧、吉事多、304、丽莎 门窗 800 10.3% 9 冠牛、柏丽、东亚 地板 1000 13% 8 大自然、菲林格尔、标王 橱柜、衣柜 3000 39% 30 史丹利、苹果贵族、顶固 天花 500 6.5% 3 法狮龙、欧雅龙、 墙纸 400 5.2% 3 瑞丽（15） 窗帘 500 6.5% 3 尚艺、雅思格 合计 7700 办公面积150㎡ 2、广东区域典型家居建材商场业态分布 店名 陶瓷 卫浴 地板 门窗 橱柜、衣柜