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北京市高层住宅市场的发展研究陈志伟(河南科技大学 规划与建筑工程学院 ，河南洛阳 471003)摘要：随着高层建筑的发展，高层住宅成为缓解大城市人口压力的有效解决方法，于是形成了以高层住宅为首要商品的市场——高层住宅市场。高层住宅市场的发展是整个房地产市场的一个表现方面，北京市高层住宅市场的形成和发展是遵循北京市的房地产市场的发展步伐的，而起发展有其自身的特点也有整个房地产市场的所具有共性，当前房地产市场所面临的社会，经济，人口，政策，环境等因素，同样对北京市高层住宅市场有着重大影响。关键词：房地产市场；高层住宅市场；影响因素；发展状况高层建筑，是指超过一定高度和层数的多层建筑。世界各国对高层建筑的高度和层数界限的规定并不一致。我国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）规定：10层及10层以上的住宅建筑和高度超过24m的公共建筑和综合性建筑划称为高层建筑。[1]在新《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3－2002）里规定：10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构。当建筑高度超过100m时，称为超高层建筑。[2]建筑物的高度计算是如何计算的呢？建筑高度的计算如下：当为坡屋面时，应为建筑物室外设计地面到其檐口的高度；当为平屋面(包括有女儿墙的平屋面)时，应为建筑物室外设计地面到其屋面面层的高度；当同一座建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按上述方法分别计算后取其中最大值。局部突出屋顶的嘹望塔、冷却塔、水箱间、微波天线间或设施、电梯机房、排风和排烟机房以及楼梯出口小间等，可不计入建筑高度内。现代高层建筑的发展首先从美国兴起，第二次世界大战后，出现了世界范围内的高层建筑繁荣时期。1962～1976年建于纽约的两座世界贸易中心大楼。1974年建于芝加哥的西尔斯大厦，加拿大兴建了多伦多的商业宫和第一银行大厦。日本近十几年来建起大量高百米以上的建筑,如东京池袋阳光大楼。法国巴黎德方斯区有30～50层高层建筑几十幢。苏联在1971年建造了40层的建筑，并发展为高层建筑群。 中国近代的高层建筑始建于20世纪20～30年代，当时我国开始建了一些10-20的高层建筑，包括旅馆、办公楼和住宅。解放后自行设计建造的高楼始于50年代。70年代，全国各大城市兴建了大量的高层住宅，如北京前三门、复兴门、建国门和上海漕溪北路等处，都建起12～16层的高层住宅建筑群，以及大批高层办公楼、旅馆。随着我国国际交往、旅游和居民住宅的迅速发展，从80年代起，开始由少数城市发展到全国许多大中城市， 1980至1984年5年间的兴建的高层建筑相当于解放后30年的综合，而且层数曾多，高度加大，外观新颖，体型复杂，结构多样。进入21世纪，中国的高层建筑更是层出不穷，而且在建和已建成的超高层建筑数量也在不断增多。 那么高层建筑又有什么样的特点，使得世界上众多的国家和地区及其城市再其生产和消费的发展达到一定程度后，都莫不积极致力于提高城市建筑的层数，大力进行高层建筑的建设甚至是超高层建筑的建设，努力提高其城市的高度呢？高层建筑与普通的多层建筑有相同之处，是多层建筑的在发展，然而，高层建筑因为它的高度注定了其本身拥有了低层建筑所没有的独特的设计方面的特点。实践证明，高层建筑可以带来明显的社会经济效益:首先,使人口集中，可利用建筑内部的竖向和横向交通缩短部门之间的联系距离，从而提高效率；其次能使大面积建筑的用地大幅度缩小，有可能在城市中心地段选址。 高层住宅，我们又是如何定义的呢？　通常对于7层及檐高20米以上的住宅,我们称之为高层住宅。高层住宅是城市化、工业现代化的产物，按它的外部体形可分为塔式、板式和墙式；按它的内部空间组合可分为单元式和走廊式。高层住宅一般设有电梯作为垂直交通工具，为此国家还明确规定：12层及12层以上的高层住宅，每单元设置电梯不少于两部。高层住宅具有明显的优缺点。高层住宅的优点是可以节约土地，增加住房和居住人口，如同样的地基建六层住宅与建12层住宅，土地利用率、住房和居住人口可以提高一倍。尤其是在我国人口密度和建筑密度较高的地区，拆迁的费用很高，动员人口外迁的工作难度很大，但通过建设高层住宅就能较好地处理各方面的矛盾。同时，建造和使用高层住宅也有不足之处，如：投资大，高层建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层建筑，加上要配置电梯、高压水泵，增加公共走道和门窗，一次性投入很大，另外使用后，还要为电梯、泵站修缮养护付出一笔经常性费用；安全性差，高层住宅留置多个互相连通的疏散口和楼梯，往往为入户偷盗和其他犯罪提供作案条件；高层住宅还应注意防火，因为一旦发生火灾很难扑救；在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，很难建立和发展良好的人际交往和邻里关系；多幢点式高层住宅建在一起，会产生不