2016年物业管理主讲人寿金宝.ppt

物业管理 主讲人：寿金宝 基本要求------学习目标 1、了解我国物业管理体系由哪些部门、单位组成，熟悉各相关部门、单位的性质、作用 2、掌握各相关部门、单位的职责和相互关系 3、重点掌握各相关部门、单位的职责 2.1 行政主管部门及相关管理单位 2.1.1 物业管理行政主管部门 2.1.1.1 物业管理行政管理体系 国家----建设部房地产业司: 省(自治区) -----建设厅房地产业处: 城市----房地产局物业管理处(科): 2.1.1.2 物业管理行政主管部门的工作职责 1.审批物业管理企业的经营资质 2.组织物业管理从业人员的职业技能培训 3.负责从业人员职业资格考试和职业资格证书的颁发与管理 4.监督和管理物业管理项目的招标投标活动 5.《物业服务合同》的备案管理 6.指导和监督日常物业管理活动 7.组织物业管理企业参与各级优秀示范物业管理项目的考核和评比 2.1.2 相关行政主管部门 工商行政主管部门 税务行政主管部门 物价行政主管部门 安全和消防管理部门 城市环卫和园林管理部门 2.1.3 市政设施管理单位 2.1.4 其他相关机构 街道办事处和居委会 行业协会 2.2 物业建设单位 2.2.2 物业开发企业概述 物业开发企业（即房地产开发企业）是以营 利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2. 2. 3 物业开发企业与物业管理的关系 前期物业管理 建筑工程质量 2.2.4 建筑工程质量责任 《建设工程质量管理条例》明确规定: 《商品房销售管理办法》规定: 房屋建筑工程的最低保修期限为： 1.地基基础和主体结构工程,为设计规定的合理使用年限 2.屋面防水工程.有防水要求的卫生间等和外墙面的防水 为5年 3.冷、热供应系统，为2个采暖期、供冷期 4.电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程,均为2年 5.其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定 2.3.1 物业管理企业的概念 是指依法并按照《物业服务合同》或《前期物业 服务合同》的约定，专门进行房屋建筑及配套的设 备设施和相关场地的养护.维修.管理,维护物业管理 区域内的环境卫生和秩序,为业主和物业使用人提供 服务的、具有独立法人资格，能自主经营、独立核 算、自负盈亏、独立承担民事责任的单位。 2.3.2 物业管理企业的组建 2.3.2.1 物业管理企业组建条件 企业名称 固定经营场所 注册资本 专业技术人员 法定代表人 公司章程 2.3.2.2 办理物业管理企业经营资质的程序 1.领取并填写申请报告 2. 审批 3. 核发批准文件 4. 领取营业执照 5. 申办物管企业《临时资质书》 2.3.3 物业管理企业的内部组织机构 2.3.3.1 各类物业管理企业的性质和组织机构 1.物业管理有限责任公司 2.物业管理股份有限公司 2.3.3.2 物业管理企业各部门的主要职能 2.3.4 物业管理企业的权利和义务 2.3.4.1 物业管理企业应享有的权利 物业管理企业有权---- 1.按约定管理物业; 2.按约定开展服务; 3.制止.上报违约违法行为; 4.按约定依法收费; 5.要求业委会协助; 6.提供约定以外特约服务项目; 7.受托代收费; 8.委托专业公司从事专项业务. 2.3.4.2 物业管理企业应履行的义务 1.按约定提供服务; 2.接受监督(包括业主.政府.街道); 3.重大事项应交大会审议; 4.财务公开; 5.不得擅自占用共有物业及改变使用功能; 6.合同终止时必须依法移交; 2.3.5 物业管理企业资质管理 2.3.5.1 企业资质等级标准(详见教材) 2.3.5.2 企业资质等级管理(分级审批、动态管理 ) 主要涉及资质等级申请(逐级).审批(分级).管理(分区.分级) 2.3.6 专业性服务企业 (如园林公司.保安公司等) 2.4 业主、业主大会与业主委员会 2.4.1 业主(房屋所有权人) *业主在物管活动中享有的权利 1.按约定接受物管企业提供的服务; 2.参加业主大会.行使投票权(建筑面积); 3.提议召开业主大会.要求修改公约.议事规则.某些规章不合理条款等; 4.请求停止侵害.赔偿损失等; 5.参加业主大会.行使投票