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商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。 商业地产分类 按照商业形态分类： 1.商业广场 2.shoppingmall??3.商业街 4.大型商铺 5.购物中心 6.休闲广场 7.步行街 8.专业市9.社区商业中心 10.商务楼 按照开发形式进行分类 1、商业街商铺 2、市场类商铺 3、社区商铺 4、住宅底层商铺? 5、百货商场、购物中心商铺 6、商务楼、写字楼商铺 7、交通设施商铺 按照投资价值分类 1、都市型商铺--绩优股 2、社区型商铺--潜力股 3、便利型商铺--冷门小盘股 4、专业街市商铺--高科技股 5、其他商铺-一般股票 商圈介绍 1、商圈含义 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 2、商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 业态概念 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 投资回报概念 投资回报是指投资者购买商铺后，将商铺出租给经营商户后的租金收益与投资总额的比例。 年回报率的设计 现阶段来说，商业项目较常见的投资回报率为6%~10% 回报率的操作形式 投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价 =6%~10% 预估年租金收益=预估月租金收益*12个月 风险期损失=月租金*2个月 举例说明 首层****铺 1 商铺售价 100万 2 预计月租金收益 0.7万 3 预计年租金收益 8.4万 4 风险期损失 1.4万 年回报率 7%（合理范围） 商业地产的销售模式 整体转让、零散销售、自由出租、返租销售 返租的概念 商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积商铺出售或出让经营权给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租年回报在8%比较标准。 租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率 使用权式商铺的含义 实际上是投资者对商铺经营权的一种投资，它是指商业地产运营商具有完全的所有权，拿出商业地产一部分经营权，与投资者签定经营权转让协议，明确双方义务及责任，从而将商铺经营权转让给投资者，实现所有权与经营权的分离，也就是投资者无需购买商业地产的所有权，而是出资购买一定年限（比如5年、10年、20年最高限制），但仍在统一的商业规划下，由专业公司统一管理。经营权满之后，仍归产权拥有者所有 出让使用权与出售商铺产权的区别 出让使用权就是商业地产运营商（开发商）一次性把5—20年的经营使用权以较低的价格出让，投资者对商铺拥有合法的经营使用权，对商铺的具有使用权，但没有产权证，到期后产权仍归开发商所有。 出售商铺产权就是开发商或产权所有者把商铺的所有权出售给投资者。 按产权形式分类 （１）虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在） （２）独立产权商铺 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。 （3）按商业物业分类 分类方法 种类 举例 按市场形式分类 大型商厦 天河城广场、广百新翼