商业地产要功素.docVIP

商业地产要“懂”才能做。那么，面对即将到来的新阶段工作，如何应对？ 商业地产对工作人员专业度的考量远远大于普通住宅项目，因此拥有专业商业基础知识、产品策划能力、商务洽谈技巧、商业运营管理认知的团队不仅能够给与项目精准的定位和策划包装，同时通过其专业度的打造，为项目创造更多的附加价值。 基础知识 站在城市功能看定位：定位是一种直觉，也是一种理性，首先要获取项目位置区段优势和土地成本优势；规划是一种欲望和现实的妥协和持续满足需求的能力。今天的中国需要物质文明和精神文明的大型商业建筑————已经不仅仅是对中国人对于西方建筑师的概念化理念转化的产物，也不是满足开发商一夜狂想的心血来潮。大型购物中心是城市化的产物，是社会各种资源在城市化进程中的有序聚集，是金融资源和商业资源在城市场地、气候、文化需求、物质需求、人流、交通组织、城市功能规划、发展环境以及施工等条件下的复合产物。 正确的理解购物中心：购物中心不是单一业态店，而是多业态多业种复合，现代城市文明有序聚集，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一业态规划、功能规划、流线规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体，有立体交通组织的多业态商业综合体。购物中心不是百货店，也不是一般的购物商场。很多非专业人士容易混淆，不同专业人士也容易在发展和管理理念上产生歧异。百货店或购物商场，是指在一个建筑物内实行统一管理，按楼层、区位和有组织引进的专柜销售若干类别的品牌商品，为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。 购物中心的定位规划要点: 由于其规模和体量适应现代城市消费集中的集中化特点，在规划定位上有明确的常规理念和常识要点：进行精准的定位，购物中心要综合“顾客导向”和“竞争者导向”两种方法的有点。宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能，而因建筑独特往往成为城市标志性建筑，又因内部功能齐全、服务项目多样性，环境美学价值高，而成为观光游览地。理解城市商业功能定位，才能做好物业整体的规划设计和项目定位。 市场定位：满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。从商业规划上看，百货商城也商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间。而SHOPPING MALL多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间和动线规划服务于全体商户，不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。 功能定位：满足全客层的生活体验。以家庭式消费为主导方向，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类装卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、影剧院、餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者的需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客。从体验消费内容看，百货商城只有用品消费，极少体验式服务项目；SHOPPING MALL作为业态组合的必须，顾客体验式项目是不可少的功能，通常会有健身、运动、美容、休闲、文化、金融服务等必须的功能性项目进驻。 管理定位：提供高效、超值的软硬件管理，方便商户和顾客服务。实施统一物管，整体宣传促销及综合辅助信息服务等全方位管理。总之，对于经营者来说，SHOPPING MAILL是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业资源和顾客需求，为经营者和商户搭建经营平台。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百货店。其建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以到达1：1，甚至1：2，是一种更高级的市场形态，是满足全客层消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。 布局定位：与市场及业态定位相结合，进行不同行业、不同业态的区域性、层次性、互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、流线通透、空间营造和谐、布局合理、功能匹配。作为专业的商业运营公司，在购物中心内部动线规划时应关注的重点是购物中心内部平面交通和立体交通的组织和规划，即可达性原则。从购物环境要求看，SHOPPING MALL要求整体氛围、综合体验的效果；而百货商城重点强调商品展示效果。 经营定位：从获利形式上看，百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。因此，在SHOPPING MALL里，百货店通常被当作一家租户来管理。 业态定位：零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举；主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）的差异组合，互补共存。国外通常做法是购物中心在未取得主力店租户或核心租户的租约之前，是不会开工新建的。因为主力店租户或是核心租户的场地需求对购物中心地块的选择、规划面积的