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企业价值分析 摘要：以保利地产为例，本文系统的介绍了在进行企业价值分析时综合运用的方法和具体应用分析过程。首先对企业的整体外部环境进行判断把握，重点进行经营策略分析；然后，在分析得到的产业状况、公司策略结果的基础上进行会计分析，找出行业中需要关注的关键会计政策和处理并进行合理性分析；接着，根据企业的会计报表数据进行财务分析，量化判断企业运营效率、资本结构、获利情况等；最后，在综合前几步的基础上，进行前景分析，通过预测假设进行公司未来绩效的预测，预估企业价值。 关键词：保利地产　经营策略分析　会计分析　财务分析　前景分析 一、公司简介 保利房地产(集团)股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年获央企房地产品牌价值第一名。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，自2007年起，连续两年被评为地产上市公司综合实力第二名，并入选“2008年度中国上市公司优秀管理团队”。2009公司品牌价值达90.23亿，获得“成长力领航品牌”称号。 公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖19个城市的全国化战略布局，拥有80家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 二、经营策略分析 (一)产业概况 随着我国经济的快速发展，居民生活条件的改善以及城市化、再城市化进程不断加快，房地产业显现出高速成长的特征，并已初步形成新的消费热点和投资热点。房地产业高速增长的原因主要是：居民消费结构升级，人口城市化快速发展，导致房地产需求迅速增长；房地产业与相关产业的产业链长、关联度高，具有成为支柱产业的潜力，进而拉动区域经济增长。我国的房地产市场是个发育不全的市场，房地产市场化程度低，市场供给需求结构不相匹配；房地产价格明显已经超过了普通城市居民的承受能力。我国的房地产业正面临着巨大的发展潜力，在中国房地产业在发展过程中，特别是金融危机时出现了一些不和谐的因素和一定的泡沫，对此，相关部门规范房地产企业之间的竞争行为，增强房地产市场的可竞争性，促进房地产市场价格机制的充分形成和有效发挥。受房地产市场调控政策的影响，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展，策划收入同比增长27.13％，成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。百强企业主动调整经营策略，在内部组织架构、人力资源配置等方面开始侧重于商业地产项目，商业地产策划顾问、营销代理以及运营管理等业务取得了明显进步。 2010年全年房地产开发投资48，267亿元，比上年增长33.2％。其中，商品住宅投资34，038亿元，增长32.9％；办公楼投资1，807亿元，增长31.2％；商业营业用房投资5，599亿元，增长33.9％。全年各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套。 (二)公司策略分析 保利地产深知房地产调控的根本目的，以二三线城市为主的城市化进程、中国经济的持续快速增长、通胀预期、人民币升值压力等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。所以，保利地产近几年针对二三线城市以及自住需求的中小户型产品受政策影响较小的进行发展，建立品牌体系，扩大竞争优势。公司坚持以发展为主题，以经济效益为中心，紧密结合政策和市场形势，合理把握经营力度，适度扩大经营规模，有效推动了经营业绩的提升。企业以卓越的战略管理能力，优秀的可持续发展能力，行业领导品牌形象以及优秀的企业文化和员工队伍拥有强大竞争优势，沉着应对市场变化风险和深化区域布局带来的管控风险。 1.保利地产市场分析 由表1数据可知，保利地产房地产业务是公司的重心，但利润率比其他主营业务利润率低，主要原因是房地产业务的营业成本过高。截至2011年5月份，公司实现签约面积61，73万平方米，同比增长31.71％；实现签约金额74.06亿元，同比增长132.09％。2011年1—5月公司实现签约面积243.31万平方米，同比增长22.81％；实现签约金额281.04亿元，同比增长82.37％。 公司产业遍布地区十分广泛，其中以广州、北京、上海为重点核心城市。保利地产在房地产业的市场占有率名列前茅，与万科、中海、恒大、金地为房地产界龙头企业，是拥有人才、资金、品牌和产品优势的房地产企业。 2.保利地产竞争策略分析 (1)区域经济圈布局。保利地产未来一方面，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，在已拓展的其他重点区域市场基础上，