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十五、一般企业购建厂房和政策性搬迁的涉税处理。 1、某工业企业建造厂房，开工日期在2016年4月30日，完工日期在2016年5月1日之后。厂房完工后对外出租。 工程价款结算日期在4月30日之前的价款，施工单位应当开具建筑营业税发票，缴纳营业税，工程价款结算日期在5月1日之后的价款，施工单位按照一般计税方法或选择简易计税方法缴纳增值税，并按照适用的税率或征收率开具增值税专用发票，缴纳增值税。发包方取得增值税专用发票的当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。厂房完工后对外出租，可以选择按简易计税方法适用5%的征收率计算增值税，并待已经抵扣和待抵扣的增值税予以转出。 2、某企业符合政策性搬迁条件，采用资产置换的方式取得不动产，2016年5月1日后可按市场价取得增值税专用发票，其进项税额只要是2016的5月1日以后取得的不动产，无论是外购，还是资产置换，亦或是接受投资，其取得的增值税专用发票，均可作为扣税凭证分两年抵扣销项税额。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 十六、营改增后房地产企业甲供材对土地增值税清算有何影响？ 在营改增前，房地产开发企业购入钢筋水泥等材料不允许直接在计算土地增值税前扣除，营改增后，增值税的计算允许房地产开发企业自行购入材料，在土地增值税清算时，房地产开发企业自行购入的钢筋水泥等建筑材料按实际耗用的金额，可作为开发成本的一部分在清算土地增值税及计算企业所得税税前扣除。 营改增之前的甲供材业务，施工单位给房地产企业开具的建筑业发票，应当按照实际结算的工程价款金额开具，该金额包含按税法规定计算的营业税（计税依据含甲供材），但不含甲供材料的金额）。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 房地产公司甲供材料对甲乙双方税负的影响 （二）营改增后甲供材的涉税处理 【案例】房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5000万元，其中商品混泥土500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。 1. 营改增后建筑材料的采购权将决定受益方； 2. 不同建材的抵扣率不同影响劳务双方的增值税税负； 3. 决定谁购买材料是建设方与建安企业博奕的结果。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 （一）对房地产公司的影响 假设本期该房地产公司销售不动产取得不含税销售额8000万元，采用一般计税方法，税率11%，销项税额880万元。在没有甲供材料的情况下取得建筑商不含税工程专用发票5000万元，注明的进项税额550万元，假定无其他进项。则应缴增值税=880-550=330万元，税负率=330/8000*100%=4.125%。如果按上例取得不含税甲供材料1000万元（500混泥土+500钢材），进项税额170万元，从建筑公司取得进项发票4000万元，进项税额440万元，合计进项税额610万元，则应纳税额=880-610=270万元，税负则为270/8000*100%=3.375%，较没有甲供材料降低0.75个百分点。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 假设房地产公司的不含税收入上升为10000万元，其他条件不变（没有甲供材料）的情况下，销项税额为1100万元，进项税额为550万元，应纳增值税为550万元，税负率=550/10000*100%=5.5%，较营改增前税负上升0.5个百分点。 如果甲供材料1000万元，取得的进项税额合计为610万元，则应纳增值税为1100-610=490万元，则税负=490/10000*100%=4.9%，较营改增前降低0.1个百分点。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 （二 ）对建筑公司的影响 继上例：假定建筑公司在无甲供材料的情况下取得不含税销售额5000万元，11%税率的销项税额为550万元。采购钢材等建筑材料共取得17%的进项税额380万元，从小规模纳税人取得代开3%发票注明的进项税额30万元，合计410万元进项税额，应纳增值税=550-410=140万元，则税负率=140/5000*100%=2.8%； 如果甲供材料1000万元，则它的销项税额为4000*11%=440万元，进项税额为380-170+30=240万元， 应纳增值税=440-240=200万元，则税负上升为5%，较营改增前的3%营业税上升66.67%，净增2个百分点。 结论：管理出效益，博弈水平。可见甲供材料对房地产公司重要，对建筑业更重要。 青海国宁税务师事务所有限责任公司 【案例：讨论发挥题】甲房地产开发企业与乙建安企业签订了一份工程合同，安装铝合金门窗，所需铝合金门窗不含税价款为600万，劳务款为400万，劳务成本为300万元，无进项。双方提出两种方案，一是建设方甲自行购买铝合金，二是由建安企业乙公司购买。铝合金门窗的税率为17%，建安劳务的增