房地产营改增应对攻略技巧.doc

房地产营改增应对攻略 第一式：涉税风险排查和应对 改革前夕 改革之前，税务机关需要做好各项的准备工作，比如说过往欠税清理、纳税户过渡交接等工作，所以可以预期地方税务机关可能采取的全面税务稽查、纳税评估等专项工作。 为了解决在营业税制下，客户现存的、已经发生业务中内含的各类涉税风险，我们建议企业应该对过往3年公司涉税风险进行排查。 排查思路 1.以土地增值税为主线。土地增值税我们预期取消的可能性很小，那么在“营改增”过渡期中，最难衔接的必然是土地增值税相关问题，这也是税务机关高度关注的问题。 2.以企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税为辅，很多房地产同行可能有疑问，这不是营改增吗，为什么这些税种排查反而放在营业税之前呢？其实道理很简单，这些税种之前在我们征管过程中，其实并不太重视，尤其是个人所得税、房产税、土地使用税、印花税，这些相对于房地产公司来说的小税种。但正是如此如果全面排查，往往会发现更多的税务问题，所以税务机关当然是会对此尽职尽责的。 3.营业税建议以分析测算为主，排查重要风险。 工作内容 （一）了解股权构成、了解债权人情况、了解项目开发情况和项目开发进度或者销售进度；（为迅速分析、适用新政策做准备） （二）审阅财务报表、了解财务核算体系；（分析、测算排查重大风险） （三）核查营业税及附加、土地增值税预缴或者清算情况、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税等各主体税种缴纳的情况，并出具详细的核查报告； （四）在核查财务、税务工作的基础上，针对存在的系列问题，拿出切实可行的整改方案。 房地产“营改增”市场上各种消息我们无法判别，亦无需判别，反正“天要下雨、娘要嫁人”！那么我们该如何做好应对呢？正坤专注于房地产“营改增”的研究，从4月27号开始我们微信订阅号会连载房地产“营改增”应对攻略相关原创文章，以供各位同行参考！如需进一步沟通可随时与我们联系！ 第二式、营改增后，销售定价测算模型 假设营业税环境下，100万收入，缴纳5万营业税（不考虑各类附加税） 增值税环境下，100万收入，产生11万增值税销项。即：业主需要向地产公司支付111万购房款，上升了11%！ 理性的业主会认为：5%的营业税不征了，再卖100万就不合适，95万似乎更合理些。但是地产公司一方会坚持，营业税改征增值税了，并非不征税了。所以在剔除营业税不征因素基础上，房子卖出106万的价格最合理——106/（1+11%）=95.50万元房价，10.50万元增值税。 遗憾的是，以上的结论在实际销售过程中未必行得通。其一，过于专业的问题很难对业主讲的清楚。其二，即便业主理解税制改革带来购房款的抬升，但毕竟多支付了6万元，从心理上很难接受。 那么6万是怎么产生的？简单而言，就是因为税制改变，进项税是地产商自己支付的，而后通过销项收回，差额转嫁给消费者，增值额越高或者税率越高，终端消费者的税负就越重！（假设增值税税率为3%，则上述模型的房价为98万） 最终的结果可能是房子还卖100万，迫使地产收入变为100/（1+11%）=90.01万元，10万做了增值税。如此一来，地产实际收入比营业税时下降了5万元。这就是销项税金无法全部转嫁、甚至不能转嫁带来的后果。 那么我们该如何制定价格呢？在既定价格的条件下，真实税负究竟如何？正坤建议各位应该事前做好测算，以便用数据支持决策。 建模目标 一方面开展收入价税分离测算工作，计算税制改革对房屋销售价的影响，评估合理的销售价格区间；另一方面计算税制改革对成本下降的影响，测算成本下降的水平。最后综合收入、成本费用因素，评估现有毛利率的变化情况。从宏观方面取得第一手数据，直观地供公司领导层决策之用。 建模思路 该模型从两方面展开。其一是收入下降比例评估与分析，这是现行地产销售下行压力和营改增税制改革双重因素所致，通过专业化方法测算收入下降之合理区间。 第一步，价税分离。以增值税的规定对收入、成本、费用进行价税分离，重整利润表。（重整时，假设增值税专用发票都能拿到、都能顺利抵扣） 第二步，需要进行两方面调整：首先是根据“营改增”对于供应商的影响预测供应商价格调整幅度；其次是根据过往历史数据、从业经验、供应商选择策略等因素，对各项成本、费用的增值税专用发票取得比例进行调整。 第三步，通过以上两步，以利润表为基础建立模型。我们可以分析、测算在既定收入的前提下，各项税金以及整体税负。将此模型结合我们的销售策略、市场行情，可制定我们的定价策略。 建模工作 （一）了解项目开发进度、了解项目销售进度、详细收集客户不同类型房源的销售价格水平； （二）审阅财务报表，收集客户近年来的平均毛利率； （三）重点审核收入明细情况，初步进行价税分离测算，评估收入下降比例； （四）约谈销售部门人员，了解客户价格制定策略和趋势，