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上海昭华培训教材 上海昭华市场营销策划有限公司 第一章 房地产知识 第一节 房地产基础知识 一、基础知识 1、五证： （1）国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 （2）建设用地规划许可证：经城市规划行政主管部门，确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 （3）建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 （4）建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。 （5）商品房销（预）售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 2、两书：商品房使用说明书、商品房质量保证书。 3、商业贷款（银行按揭）：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权 的房屋向贷款银行抵押的行为。 商业贷款的首付不低于房款的50%，利率是住宅的基准利率的1.1倍。长三角城市办理贷款后房屋产权证在银行抵押，上海办理贷款的房屋另外办一个他证放在银行抵押，产权证可自行保管。 贷款年龄上限，一般男性贷到65岁，女性贷到60岁。住宅最长可贷30年，商铺最长贷10年。 4、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。（商业房及外地购房不可用公积金贷款） 5、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。 6、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。 7、商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。 8、商品房价格由什么构成？ 由三部分组成：（1）成本:包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等；（2）税金；（3）利润。 什么是房屋的产权 是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。其包括房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。 产权证：从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》 上海市二证合一《房地产权证书》及契税发票 嘉兴等长三角周边城市是三个证，《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《契税证》 土地的年限的划分: 一般商业用地40-50年 住宅用地 70年 70年土地使用权等于房屋产权仅有70年吗 根据国家有关法律规定，土地年限届满时，使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地，既使是因社会公共利益需要国家收回该幅土地也只是收回土地使用权，而根本不可能收回房屋所有权。简而言之，购买拥有产权的商品房，购房人拥有的房屋所有权是没有任何时间限制的。其所受限的只是房屋所占相应比例土地的使用期限，但由于房屋与土地的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直沿续下来的。 商品房起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。 物业管理：是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境，清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 业主委员会：业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 业主委员会的宗旨是维护本物业的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。 居住物业管理区域的人入住率达到50％及以上时，应成立业主委员会。 公共维修基金：是住宅楼房的公共部位和共用设施，设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳， 长三角地区按平米收费 北京等一些地区按购房款的2％收取。 第二节 建 筑 知 识 一、建筑专业名词 楼间距：楼与楼之间的距离。 层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。 净高：房间内地面到顶棚之间的距离。 开间：两条横向定位轴位线之间的距离。 进深：两条纵向定位轴位线之间的距离。为保证住宅