地产提k案篇2.docVIP

营 销 篇 一、产品现状及卖点提炼 1、产品分析思路 2、从营销角度看产品 根据本项目产品规划建议，结合销售对象的特征，从营销的角度来分析产品的优势所在： 整体设计 景观中心高尔夫推杆练习场为主，提高物业品质及价位。走差异化竞争道路，在保证容积率的前提下提高绿化率，提高社区总体品质及竞争力。 在小区内部实行人车分流，停车位安放在地块北侧，并在车库上增加储物空间，产品力得到提升。 景观空间注意层次，以小面积水景与大片绿地相结合，强调组团景观，在要求均好性的同时排除均不好的嫌疑。 本项目建议会所面积在3000M2左右，功能齐全，网球场、游泳池等相应健身设施一应俱全，提升产品附加值。 充分利用三林塘的天然景观优势，排布高总价别墅物业产品。 户型方面： 户型设计面积紧凑： 严格控制总面积，2房主力面积在95-100M2之间，3房主力面积在115-125M2之间，在保证容积率及一定生活品质的前提下，尽量降低总建面，控制总价，每户为1卫为主，125以上的房型配置2卫，联体别墅产品面积控制在200-220M2之间（含车库）。 合理的功能布局： 合理的功能空间组织秩序、公共空间、私秘空间尽量做到既保持各自独立不干扰，做到互相联系，户型内部动线合理，动静分明。 得当的尺度空间： 尺度空间符合现代生活要求，客厅面宽做到3.8-4.2M，主卧3.8-3.9M，卫生间开间做到1.8-2M，餐厅尽量达到2.8M以上，设计上充分考虑到2R与3R因家庭结构不同所带来的空间变化。  户型规划特色： 从功能的特色出发，使本案房型规划有独到之处，使其成为重点出击的卖点之一，房型设计中应满足每一户住户的日照朝向和推窗见景的要求，周边外环式的主体布局，绿化景观设计以及对每一户人家、每一扇窗所作的一丝不苟的日照分析是为了让所有住户都能沐浴到阳光和家庭的温暖。 内外区分： 按照空间使用功能的私秘程度设计出一个从门厅到起居室，卧室的空间序列。 动静分区： 按照正常生活的“动”，“静”程度，由门厅、起居、餐厅厨房组成“动”的空间，由主卧、次卧、卫生间组成“静”的空间，户内的入口处尽心营造玄美空间，充分考虑并迎合当代居室注重私秘性、追求生活个性的居住要求。 向南的起居室是现代家庭生活中心，4米左右的面宽能够保证较高的生活品位。 卫生间作为住宅内部的重要功能空间，设计中将其功能细化，分布洗浴、梳洗及家务劳动不同的功能空间，提高使用效率。 同时考虑住户对健康卫生状况的格外重视，在规划设计中合理组织采光、通风，真正做到六明设计，极大改善了居住空间质量。 注重住宅细部设计，充分考虑上海居民的生活习惯，创造高效率的使用空间，每个房型尽量安排适当的储物空间，结合凸窗台设计，空调室外机搁板，南向宽大的凸窗台设计。室外下藏空调室外机，既是功能的需要，也是住宅立面造型元素之一。 3、产品SWOT分析 1）优势： ①17万平方米的社区有一定的规模效应，双联与小高层的物业形态将给销售带来一定利益。 ②高绿化率是本案的闪亮点，三林塘河和集中绿地，组团绿地相互映衬，突现出门见绿的生态居住环境。 ③紧凑的户型拥有优越的总价优势，适应市场需求。 ④本案目前所处区域人气较足，已形成生活区概念。 ⑤规划中的轻轨延伸段将给本案带来便利的交通优势。 2）劣势： ①目前地块北侧紧临中环线，噪音抗性严重，粉尘污染不可忽视。 ②周边环境较乱，居家气氛不足。 ③周边生活机能较不成熟，对居住环境有一定影响。 ④周边交通状况不容乐观，将会是本案一大抗性。 3）机会： ①大势看好，上海宏观市场持续走高对区域市场带来利好。 ②轻轨延伸线有极大炒作空间，本案地段升值在望。 ③区域内市场需求量旺盛。 ④项目周边无明显供应量。 ⑤独特的绿化规划及全新的产品组合将成为购房亮点。 4）威胁 ①轨道交通增强本案竞争优势，同时也扩大本案的竞争范围。 ②基于目前无品牌状况的市场半径，有效目标消费群相对不足。 ③时间风险，预测本案推出时间与周边支持系统的时间节奏脱节。 经由以上SWOT分析，可以得出以下几点结论： 从外界环境上来，本案周边的大型个案不多，原有的盛世天地，新里城，明丰花园等项目基本去化完毕，周围新开个案为零，供应量不足，由于轨道交通的延伸使得沿线物业对本案也是有间接竞争，整体市场的走高和区域市场的供给不足，都为本案提供了难得的机遇，可以断言，外部环境中提供的机遇的作用力远远超越环境中的威胁。 从自身环境来看，本案在产品力上应优于周边个案，但自身存在的某些劣势却是不可改变的，如中环线的噪音加上本案项目体量较大，发展商属首次开发大规模个案，尚缺乏经验，而相比之下，我们还要略逊一筹，自身优势略显不足。 结合上述环境分析，本案应运用规模效应并争取差异化的战略，如形象差异，营