第七章不动产信托与动产信托..docVIP

第七章 不动产信托与动产信托 财产从物的角度分类，可以区分为动产与不动产。因此，窄义的财产信托，是指物的角度界定的不动产信托和动产信托。本章主要介绍不动产、动产的概念、不动产信托和动产信托的概念，并论述不动产信托的担保功能。本章的重点是论述不动产信托的受益权转让融资和证券化融资。 第一节 不动产、动产的概念 一、不动产 不动产是指在空间上占有一定固定的位置的物，其特点是不可移动，或者移动会影响其使用价值或者经济价值。一般认为，不动产是土地及其土地指上的定着物。土地包括耕地、建设用地、林地、草原、水面、荒山、荒地、滩涂等。定着物是尚未与土地分离的地上物，主要是指房产及其他建筑物、构筑物。构筑物是指道路、桥梁、隧道、涵洞、广场等。不动产的出产物中的尚未分离者,例如林木等植物，为该不动产的组成部分。 中国目前的土地制度的特点之一是土地的所有权与使用权分离，个人或者法人可以通过一定的方式取得土地一定年限的使用权，但是不能取得所有权。从法律角度说，土地使用权等不动产用益权和地役权等以不动产为客体的权利，也被视为不动产，因此，我国的国有土地使用权，虽然与所有权相分离，但是作为不动产是没有疑问的。 不动产的权属及其变动必须经过登记才产生效力。 由于房产和土地是不动产的主要组成部分，因此不动产也经常被做为房地产的同义替代词使用。但是，严格的说，房地产和不动产并不可以等同，首先，房地产通常被认为是以房产和土地作为物质存在形态的财产，没有包括房产之外的其他建构物，例如道路、桥梁等，其范围小于不动产。其次，房地产的表述着眼于财产是以土地和房产作为物质载体，而不动产的表述着眼于表明财产的不可移动性或者移动导致性质和形状改变与价值消失或者降低的独特属性。再次，不动产是民法的惯常用语，房地产是商务活动的惯常用语。 二、动产 动产是指不动产以外之物，如设备、交通工具随着科技发展和交易方式的扩张，能够成为人们支配对象的财产除了有物外，无物银行存款、票据收益权、网络游戏账号和游戏道具、电子邮箱在内的网络虚拟财产。这些物上也可设置各项支配性的利用权利，适用一般物权的规则。指以不动产为信托财产所成立信托土地建筑物所有权人,将该不动产之所有权或他项权利移转足以且有管理能力受托人为受益人利益或为特定之目的管理或处分该不动产管理未具专业知识而低度利用等缺失促进不动产充分合理有效开发与利用达到物尽其用地尽其利成立要件法律关系与一般信托差异所不同者只是其信托财产为不动产而且须办理信托登记而已因此了解成立要件,除须了解一般信托之成立要件外尚须了解成立之特殊要件一般信托成立要件有三一为当事人委托人,受托人及受益人三者二为以不动产为信托财产不动产之信托财产不以不动产所有权土地所有权或建物所有权为限甚至租赁权等信托至其范围,应依信托行为成立时信托目的当事人所或所立遗嘱内容而定三为信托行为意思表示信托行为由设定信托原因行为与移转所有权或为其他处分处分行为所构成办理信托登记信托财产有独立性与物上代位性为顾及受益人及第三人使信托财产以保障交易安全特定的信托财产信托公示信托登记规定以应登记或注册非经信托登记不得对抗第三人不动产权利因成立信托关系而移转或为其他处分规定办理权利变更登记所称权利变更登记指移转信托不动产占有管理权受托人使受托人依信托本旨而为管理处分登记其登记原因为信托而以买卖赠与交换等为登记原因产权过户形式产权变动登记REITs）相混淆。有专家认为，只要信托在运用过程中涉及到不动产，就应当纳入不动产信托的范畴中。实际上，在目前的媒体和信托业界，上述概念界定也确实得到广泛运用。但是，我们认为，正是这种不分青红皂白的概念界定，貌似全面，实际上并不科学，并且导致了理论和实践的混乱。因此，我们认为，应当在严格的意义上界定不动产信托的概念。 不动产信托与各种投资、贷款运用于房地产开发的资金信托的最大也是最显著的区别是：在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产，例如土地或者房产或者其他建构物。而各种资金运用于房地产开发或者购买房地产的资金信托，其信托财产的初始状态一定是资金或者金钱。而不动产投资信托基金（REITs），则是通过出售基金受益权份额的方式募集资金，再将资金投资或者运用于不动产，其中的多数以不动产出租所得收益作为受益人的投资报酬。因此，这三种信托产品，是完全不同的。 不动产信托与资金信托在设立的过程中还存在一个重大的差异就是财产的移转方式的不同。在资金信托中，委托人只要将资金交付至受托人，信托就生效。但是，对于不动产而言，由于其不可移动的物理特性，实际的交付只有通过所有权的过户才能进行，也就是通过在不动产产权登记主管机关办理所有权变更登记的方式，将不动产交付给受托人。这样的过户不是真正的交易过户，受托人拥有不动产的产权也仅仅是为了受益人的利益而不