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第七章 成本管理 第一节 物业管理中的成本及其分类 1、简述物业管理成本的概念？ 答：物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。 2、简述物业管理成本的构成？ 答：物业管理成本的构成包括以下两部分： （一）营业成本：是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接指出。主要包括： （1）直接人工费；包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。 （2）直接材料费；包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装等。 （3）间接费用。包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。 （二）期间费用或经营管理费用：期间费用或经营管理费用是物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系，属于某一会计期间耗费的费用。 （1）管理费用，是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部【注：实行一级成本核算的物业服务企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计入管理费用。（一级成本核算是相对于二级成本核算而言的。 一级成本核算就是所有的成本都归集到总部汇总，并由总部核算，基层生产单位负责把发生的成本用报表方式报总部）】 （2）财务费用。是物业服务企业为筹集资金而发生的各项费用，包括： ①利息净支出； ②汇兑净损失； ③6融机构手续费； ④公司筹资发生的其他费用。 （三）物业管理成本的构成或开支范围的特别规定： （1）物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费用，计入营业成本； （2）物业服务企业支付的管理用房有偿费用，计入营业成本或管理费用； （3）物业服务企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效期内，分期摊入营业成本或管理费用； （4）发生的坏账损失，计入管理费用； （5）按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有： ①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出； ②对外投资支出； ③被没收的财产； ④国家法律、法规规定之外的各种付费； ⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。 3、简述物业管理成本的分类？ 答：物业服务企业的成本按不同标准可以进行不同的分类。 （一）按照经济性质分类 按照成本的经济性质或内容分类，物业服务企业发生的成本可以分为七个要素： （1）外购材料。指物业服务企业耗用的从外部购进的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 （2）工资。指企业职工的工资总额。 （3）职工福利费。制企业按工资的规定比例计提的职工福利费。 （4）折旧费。只按照规定计算的固定资产折旧费用。 （5）利息支出。指财务费用中银行利息支出减去利息收入后的净额。 （6）税金。指应计入管理费用的各种税金，如房产税、车船使用税、印花税等。 （7）其他支出。指不属于以上各项要素的费用，如邮电通信费、差旅费、租赁费等。 按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业服务企业各种费用的构成和水平。 （二）按照经济用途划分 按照经济用途划分物业管理成本分为： （1）营业成本： ①直接人工费； ②直接材料费； ③间接费用 （2）期间费用或经营管理费用： ①管理费用， ②财务费用。 按照经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向。 （三）按照与业务量的关系划分 按照与物业管理服务量的关系划分，可将成本分为固定成本、变动成本、半固定或半变动成本。 （1）固定成本，所发生的成本总额保持相对稳定，不随物业管理服务业务量而变化。 （2）变动成本，是指其成本总额随着物业管理服务业务量的增减变动而变动的成本。他又可以划分为比例变动成本和非比例变动成本两部分。 比例变动成本是指所发生的费用随业务量的变动而成比例变化的费用，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指所发生的费用随业务而成同趋势变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。 （3）半固定半变动成本。是指成本的发生，随着业务量的增减而变动，但不成正比例变动的情况。半固定或半变动成本又称混合成本，系即使无产量时，也有一定的支出，而当生产开始时，成本会按一定比率增加。 （四）按照计算依据不同划分 按照成本计算依据的不同，可以有以下成本划分。 （1）目标成本。在目标利润已确定的基础上所要求的期望成本。 （