第四章-福田香蜜湖写字楼项目定位.pptVIP

* 商业定位：立足于香蜜湖片区，辐射整个深圳 产品定位 位置：项目建成后的地上一层。 功能：项目整体形象有力提升，项目档次的标竿，打造企业在城市的品牌。 对象：富豪，高层次消费者，高级礼品购买者； 追求生活前来感受的市民。 业态：高档奢侈品销售与展示； 如：汽车，雪茄，名酒 。 * 裙房1层的顶级商业、展览提升项目的整体形象 世界顶级的品牌所带来的是其背后的历史与内涵 展厅中的名贵汽车车和顶级游艇都渲染着会馆顶级的档次 艺术展 顶级品牌 车展 产品定位 艺术展览可以提升整个会馆的文化形象 * 汽车贸易：品牌汽车展厅 产品定位 * 其他奢侈品销售与展示雪茄，名酒 产品定位 * 功能配置说明 1F 2F 3F以上 顶级品牌展厅 餐厅、咖啡馆、 酒吧 写字楼 * 裙房1－2层设置餐厅，酒吧，咖啡馆等 高档餐厅，咖啡馆带来的不仅仅是味觉的享受，更重要的是提供氛围更好的商务空间 餐厅至少有一家的等级和规模能承办大型顶级宴会。 餐厅 咖啡馆、酒吧 * 产品定位 ——以餐饮、休闲为辅的商业配套 集中型的高档次餐饮业：西餐厅、咖啡厅、快餐店和冰淇淋店。 服务目标：周边的富人和政务及相关的商务人员。 面积估计在200平米左右。 * 产品定位 ——定位归纳 两层商业共8800平米 写字楼销售面积21120平米 多层次生态体系 超大尺度玻璃幕墙设计 形象档次 物业配比 硬件亮点 地下一层豪华大堂（与停车场相连） 充裕电梯及分层电梯设置 3.8米标准层高 TAXI雨棚/独立来访停车场 10米通高采光写字楼大堂 景观优势 最大限度的挖掘景观资源; 南北进深拉长，增加景观享受面积； 大面积玻璃幕墙，增加景观表达； 附加值 利用架空层，提升可用面积； 隔层设置挑空，用于赠送面积； 顶楼利用结构处理，设置双层挑空； 产品规划 写字楼整层面积考虑在1000平米左右 错开式布局，拆分标准层面积 模块式户型组合； 两层商业：面积为8800平米左右，商业一层层高6m，二层4.5m， 写字楼：总面积33440平米，其中12320平米交深规院办公室用，21120平米推出销售，设计写字楼层高3.8m 写字楼隔间面积最小100、200平米，标准层面积1000平米。根据大客户的需要，景观资源较好的高楼层重点考虑整层购买。小分割组合考虑放在底楼层，满足投资客和小型创智型公司的的需要 商业面积最小100平米左右，可自由组合 形象：个性化，创意，舒适 * 建筑风格适当的运用建筑色彩；玻璃幕墙，体现项目品质感、商务感；避免空调机位对立面的影响及大型机的处理，在片区形象的领先 产品展示建筑细节的建议：建筑立面的色彩与细节 * 便利性、融合性、安全私密性 与商业入口一体化的大堂 可以打TAXI的大堂 设置独立访客停车的车库 与商业停车完全区隔 产品展示 字楼底部入口的设计力求简洁大气 * 写字楼大堂 10m高空间，自然采光生态大堂； 功能为客户休息、前台保安、便利店； 从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种； 产品展示建筑细节的建议：超高空间生态大堂 * 产品展示 ——尊贵停车位与负一层大堂 三大堂设计 高空间，自然采光生态大堂； 临时停车位的室外大堂式设计； 负一层与停车场相连的尊贵大堂； 名师设计，大师光环 * 转换层架空 设有可供200人使用的多功能会议室，并配有视频会议设备 有多媒体的培训室 供洽谈商务使用的咖啡厅及会议室 屋顶花园 商务生态花园 产品展示 ——建筑细节的建议：共享空间的营造 * 超大型墙体电视屏幕商机的体现 产品展示建筑细节的建议：广告位的处理与广场环境的融合 广场标志与彩旗昭示性 * 产品展示 商业：咖啡厅 * 产品展示 商业：西餐厅 * 项目定位 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 * 价格定位——原则：以客户为导向的产品价格 根据核心客户对价格的承受力，确定产品价格 小型创智客户对价格承受力在9000-11000元/平米，大型设计类客户对价格承受力在15000元/平米左右 根据项目竞争战略和发展战略要求，产品均价位于中心西区与中心区价格之间 景观最优：通过周边楼盘位置分析，十楼以上，景观资源最优，可考虑为大客户定制户型和创新产品，十楼以下较差 商业应考虑整体形象的需要，建议商业只租不售，租金应与周边上也一致 水 榭 花 都 水 榭 花 都 低层办公楼 国房局 加油站 规划局 红 荔 西 路 香蜜湖旅游区 香蜜湖 底层 大堂 商业 平台 平台 平台