2011.07.01旅游地产解读及典型案例研究.ppt

旅游地产解读及典型案例研究 投资发展中心 2011年7月1日 研究目的 本报告通过对旅游地产基本类型、特征等方面的解读，以及对典型案例的研究，使投资发展中心对旅游地产要义及其典型投资开发模式有一个基本的认识，从而为我司防城港江山半岛项目的投资研究，以及今后其他旅游地产项目的拓展提供借鉴。 一：旅游地产基本要义解读 对旅游地产概念的认识 什么是旅游地产： 指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住和商业功能而建设开发的房地产项目。 旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度 (1)?第一居所开发模型（如深圳华侨城） 主题：项目建设要有明确主题(如主题公园等)，围绕主题进行开发 资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值 区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程 可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁 配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院/购物中心，社区中心商业区/商务服务中心/通讯设施/完备的体育运动、游乐设施/大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等 (2)?第二居所开发模型（如丽江、三亚等项目） 良好的经济背景：人均GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居住面积超过30平方米/汽车拥有量超过每五户一辆 项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程 规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1200平方米之间 设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施 旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度 (3)?产权酒店开发模型（如悦榕庄等） 目标客户：年收入5万美元/拥有高学历，年龄30-50岁/有一定的假期/主要购买目的为休憩、休闲、投资 项目开发时机：所在旅游区开发中后期 背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上/国家、行业有相关法律支撑体系/分时度假交换体系成熟 环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升 区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到达 (4)?商务度假开发模型（如博鳌、观澜高尔夫等） 开发时机：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼/城市以私有化企业为主/企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源/城市GDP达到人均3000美元以上/商务文化观念的转变/拥有大跨国公司分支机构 环境：开发地区要求良好风景资源，清幽安静/距离主要商业中心区不超过2小时车程。国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程/要求具有专业化的管理服务团体/要求装备完善的视听设备，设置完备的服务项目/必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等/要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求/要成规模开发 旅游地产的第二种分类：从项目功能偏向维度 （1）旅游度假地产 又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。 开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假和投资置业为目的。 （2）旅游住宅地产 主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。这类住宅以为本地置业者提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。 通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 此类房地产又可分四类，即:①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅;②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅; ③与旅游景观开发二位一体的房产开发:④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。 旅游地产的第二种分类：从项目功能偏向维度 （3）旅游景点地产 主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。 这种房地产的意义在于增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提