第十一章房屋附属设备设施维修养护管理-工管08用.pptVIP

第十一章 房屋附属设备设施维修养护管理 房屋附属设施设备维修养护管理 房屋附属设施设备养护管理 房屋附属设施设备维修管理 特种设备维修养护管理 建筑智能化系统管理 第一节 房屋附属设备设施养护管理 一、三级保养 日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。 主要包括：定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好记录等。 一级保养是指设备维修人员按计划进行的保养维修工作。 主要包括：对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。 二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。 二、预防性计划维修保养制度 为防止意外损坏按照预定计划进行一系列预 防性设备修理、维护和管理的组织措施和技术措 施。 实行预防性计划维修保养的目的，是保证楼宇 与小区的设备能经常保持正常的工作能力，避免 设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力。正 确掌握设备状况，提高设备运转效率。 二、预防性计划维修保养制度 实行预防性计划维修保养制度，可以延长 设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。 进行计划维修保养的次序和期限是根据设 备的作用、特点、规格与使用条件决定的。 例如：某物业管理公司给排水系统的养护管理 ◆加强巡视检查 ◆水箱清洗消毒 ◆定期对泵房进行维修保养 ◆定期清洁屋面天沟 ◆定期对室外管道刷漆 ◆定期检查消火栓 三、房屋附属设备设施养护计划的实施 ◆根据各类设备设施的维修养护计划，分期，分项下达到班组。班组长委派使用人员或维修人员实施。 ◆检查监督。每日填写设备巡检记录，并对责任范围内的设备进行定期巡查。每月根据设备运行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡检报告。 第二节 房屋附属设备设施维修管理 一、维修管理的主要内容 ◆维修管理制度的主要内容 （1）巡回检查制 （2）分工责任制 （3）季度和年度安全检查制 （4）维修报告制 （5）维修工程审批制 ◆检修程序(见图1) 图 1 房屋附属设施设备检修程序 ◆给排水设备的维修管理 供水箱（水池） 供水泵 供水管网 水表、阀门 排水管道 污水池（井） 污水提升设备 清通设备 室外排水等 ◆空调设备的维修管理 冷冻机 空调水泵 冷却塔 风机盘管 管道、仪表、阀门等 ◆供暖设备的维修管理 锅炉房 换热站 热网设备 热力入口 ◆电梯设备的维修管理 机房：控制柜、电动机、限速器、选层器、电源开关等 轿厢：感应器、开关门电机、减速机、安全钳、轿内操作盘、轿内照明、电话、警铃、超载开关、防夹人的光电开关等 井道：轨道、厅门、钢丝绳、保险钢丝绳、楼层显示灯、缓冲器等 ◆消防设备的维修管理 消防水箱 消防水泵 消防龙头 消防栓 灭火器等 ◆供电设备的维修管理 变压器、高压断路器、高压电缆等； 电表、总开关、户外负荷开关、漏电保护开关、插座、照明器、避雷针等； 广播、电话、网络、闭路电视等。 ◆设备更新和技术改造：设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能耗大或污染严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 ◆大修工程：对设备进行定期的全面检修，全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备恢复原有性能，更换率一般不超过30％。 ◆中修工程：对设备进行正常和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量不合格零部件，更换率一般在10％～30％。 ◆维修保养工程：日常的保养、检修及为排除故障进行的局部修理。 ◆设备投资大，维修成本高 ◆维修技术要求高 ◆随机性与计划性相结合 一、特种设备的含义 《特种设备安全监察条例》规定的特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施，同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。 ◆特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明文件。（如果缺少上述规定的文件、物业管理企业可以拒绝接受） ◆特种设备在投入使用前或投入使用后30日内，特种设备使用单位应当向所在地的特种设备安全监督管理部门登记。 ◆使用单位应当对“在用特种设备进行经常性日常维护保养，并进行定期自行检查”。 ◆使用单位应当对“在用特种设备的的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪表、仪器进行定期校验，检修，并做出记录”。 ◆国家鼓励推行科学的管理方法，采用先进技术，提高特种设备安全性能和管理水平，增强特种设备生产、