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第十四章 不同类型物业的管理 第一节 居住物业的管理 第二节 商业物业的管理 第三节 工业物业管理 第四节 其他物业管理 第一节 居住物业管理 一 居住物业的含义及分类 1 含义 也称住宅物业，包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有住宅。 2 分类 独户住宅和多户住宅（合作物业和共管式物业） 单一业主物业和多个业主物业 二 住宅小区的管理 （一）住宅小区的含义 （二）住宅小区管理特点 （三）住宅小区管理的指导思想 （四）住宅小区管理要求 （五）住宅小区物业管理的组织实施 （一）住宅小区的含义 住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。 按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。 （二）管理特点 结构的系统性 产权的多元化 功能的多样性 内涵的社会性 （三）管理的指导思想 服务第一，方便群众 自治管理与专业管理相结合（方式） 统一管理（全方位），综合服务（内涵） 经济效益、社会效益、环境效益、心理效益相结合 （四）管理要求 1物质环境要求 搞好小区设施配套建设 美化环境 做好小区的基础管理工作 2 社会环境管理要求 健全机构，形成机制 完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理 开展社区文化活动，加强精神文明建设 （五）住宅小区物业管理的组织实施 管理运作 由专门的物业管理企业对小区实行统一管理 物业管理企业的管理人员要有明显标志，整体素质高 房屋维修管理 房屋外观完好 标志及引路方向平面图 禁止违反规划私搭乱建，不得擅自改变房屋用途现象 封闭阳台统一有序 房屋完好率、零修及时率，零修合格率，建立回访制度和回访记录 房屋的资料档案要齐全，管理完善 共用设备设施管理 共用配套设施完好 共用设施设备运行及使用 供水设备、设施；二次供水 电梯的运行及使用；锅炉供暖、煤气、燃气运行正常 道路通畅，路面平整，排水排污管道畅通 绿化管理 绿地布局合理，建筑小品配置得当。 新建小区公共绿地人均应在１平方米以上。旧区改造的小区，公共绿地人均不低于０.5平方米。 不能改变绿地使用用途，不能破坏、践踏、占用绿地；绿地保持清洁。 案例 业主江某擅自将空地改成车棚案 原告：物业管理企业 被告：业主江某 (一)案情 2003年5月，江某新买了一辆汽车，由于小区车位较少，而江某回家时间经常较晚，因此常常无处停放自己的汽车。江某经了解得知楼下有一片空地，物业管理企业没有搞绿化或其他设施计划，就打算平整一下做个车棚。施工时，物业管理企业发现此事，并予以制止，告诉江某个人不可随意占用小区内场地。江某认为小区内场地属于业主大家所有，业主有权使用。为此江某与物业管理企业发生了纠纷，诉诸法院。 你认为江某的行为是否妥当？为什么？ 2003年5月，江某新买了一辆汽车，由于小区车位较少，而江某回家时间经常较晚，因此常常无处停放自己的汽车。江某经了解得知楼下有一片空地，物业管理企业没有搞绿化或其他设施计划，就打算平整一下做个车棚。施工时，物业管理企业发现此事，并予以制止，告诉江某个人不可随意占用小区内场地。江某认为小区内场地属于业主大家所有，业主有权使用。为此江某与物业管理企业发生了纠纷，诉诸法院。 你认为江某的行为是否妥当？为什么？ 环境卫生管理 小区内环卫设施要完备 有专职的清洁人员和明确的责任范围 房屋共用部位保持清洁 商业网点管理有序 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。 案例 电梯跑出来的狗吓了王老太太案 　　一日，居住在某大学133单元1007号的王老太太晨练归来正欲乘电梯回家时，从电梯里窜出一条狗来，将王老太太吓了一跳，心跳不已，许久未缓过神来。为此，王老太太要求物业公司给予精神损失费3000元，作为小狗对她惊吓的补偿。后经多次协商，赔付王老太太500元的精神赔付费。 此事反应了物业公司管理上的漏洞，北京市明确规定，饲养的宠物不得进入载人电梯等公用设施内，以妨碍居民的正常生活。而物业公司未张贴告示，让住户了解文件精神，也未让电梯工作人员制止宠物进入电梯，因此，物业公司负有责任，所以应该赔付。 保安、车辆管理 小区基本实行封闭式管理； 专业保安队伍 保安人员的要求 机动车的管理 非机动的车辆管理 案例 某住宅小区的住户，一日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过清点，家中财产被盗损失大约为十二万元，他及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。他认为每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失应要求管理处给予赔偿，请问，是否可以？ 消防管理 健全消防组织，完善消防制度