资产评估专业(第1章).pptVIP

资产评估  课程内容 第1章 总论 第2章 房地产评估基本理论 第3章 房地产评估程序 第4章 市场法 第5章 成本法 第6章 收益法 课程内容 第7章 假设开发法 第8章 路线价法 第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估 第10章 不同评估目的房地产的评估 第11章 房地产评估报告 第1章 总 论 本章小结 本章小结 本章小结 本章小结 思考题 第一章 总论 1.1 房地产及其特征 3）按房地产开发程度分类 （5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。 1.2 房地产价值与价格 1.2.1 房地产价值与价格的含义 1）房地产价值 房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。 房地产价值属于交换价值范畴 1.2 房地产价值与价格 1.2.1 房地产价值与价格的含义 2）房地产价格 房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。 1.2 价值与价格 1.2.1 价值构成理论 1）劳动价值论 2）效用价值论 3）新古典经济学派价值论 1.2 房地产价值与价格 1.2.2 房地产价值形成理论 1）劳动价值论 代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。 1.2 房地产价值与价格 1.2.2 房地产价值形成理论 1）劳动价值论 生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。 1.2 房地产价值与价格 1.2.2 房地产价值形成理论 2）效用价值论 代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。 1.2 房地产价值与价格 1.2.2 房地产价值形成理论 3）新古典经济学派价值论 代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。 1.2 房地产价值与价格 1.2.2 房地产价值形成理论 3）新古典经济学派价值论 商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面 市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。 市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。 1.2 价值与价格 1.2.3均衡价格与市场价格 均衡是一种没有变动趋势的情况。 均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。 1.2 价值与价格 1.2.3均衡价格与市场价格 一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。 1.2 价值与价格 1.2.3均衡价格与市场价格 如图1—1所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。 2.1 价值与价格 1.2.3 均衡价格与市场价格 图1—1供给与需求的均衡 D S 价格 0 Q0 P0 P2 P1 1.2 价值与价格 1.2.3 价格与成本 1）主要成本类型 （1）会计成本与评估成本 （2）个别成本与社会成本 （4）历史成本与重置成本 （3）客观成本与实际成本 1.2 价值与价格 1.2.3 价格与成本 2）成本在价格形成中的作用 （1）成本通过价格实现进行补偿 （2）成本是价格的最低界限 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.1 社会因素 1）社会治安状况 2）人口状况 3）城市化水平 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.2 经济因素 1）经济发展水平 2）物价水平 3）居民收入水平 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.2 经济因素 4）房地产投机状况 5）世界经济状况 6）国际竞争状况 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.3 政治因素 1）政治安定状况 2）房地产制度 3）房地产政策和法规 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.3 政治因素 4）政治安定状况 5）房地产制度 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.4 环境因素 1）声觉环境 2）大气环境 3）水文环境 1.3 房地产价值的影响因素 1.3.4 环境因素 4）视觉环境 5）卫生环境 1.3 房地产价值的影响因素 除上述影响因素外，还有房地产自身因素、心理因素和其他因素等。 房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。广义