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物业管理活动中存在的风险及其防范措施 摘要 : 目前，我国的物业管理行业已经进入了高速发展期。从物业管理的特点来看，物业管理企业与业主和使用者的生活联系得更加紧密，也决定了物业管理企业面临的风险无时不在、无处不在，风险的承担可能导致企业的正常生产经营活动无法进行。因此，如何防范和化解风险、降低损失程度，已经成为整个物业管理行业关注的热点问题。 我国从 1981 年 3 月在深圳成立第一家物业管理企业，到 1994 年建设部颁布 《 城市新建住宅小区管理办法 》 ，再到 2003 年 6 月 8 日国务院颁布 《 物业管理条例 》 ，说明中国物业管理行业正朝规范、健康的方向发展。目前全国物业管理企业有 3 万多家，从业人员达 300 万人，初步形成了一个巨大的物业管理市场。物业管理活动涉及小区和业主利益的方方面面，如治安防范、停车管理、消防管理、技术设备管理等，任何一个过程和环节的管理失误都将直接或间接导致各种经济损失。 一、物业管理活动中可能发生的风险 由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：人身、财产安全风险，停车场责任风险，消防事故及隐患风险，物业主体及公共设施设备造成的风险，公共环境不安全因素造成的风险。 1. 人身、财产安全风险。所谓人身、财产安全风险，是指因第三人的行为（包括过失及故意行为），给物业管理服务范围内的业主或使用人造成人身、财产损害而产生的物业管理责任风险。近年来，入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类案件在小区内频频发生，给物业管理企业的管理带来极大的风险。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就凤凰卫视前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花园被害案的民事赔偿案做出一审判决。法院认为，周一男被害案的发生，被告小区的物业管理企业没有尽到诚信物业管理企业应当达到的注意程度，有过错，也应承担相应民事责任。 2 ．停车场责任风险。所谓停车场责任风险是指在物业管理的停车场范围内，发生车辆车身受损、车辆丢失等事件给物业管理企业带来的责任风险。例如业主物品被盗，物业管理企业在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理企业分别承担哪些安全责任和义务。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临的风险。 3 ．消防风险。小区和大厦的消防问题是关系到广大业主和使用人生命、财产安全的关键问题。所谓消防风险是指因小区或大厦内消防设施的维修保养不善而引发的风险，如小区发生火灾带来的可能导致重大人身损害或财产损失的风险。 2000 年 12 月，河南省洛阳市东都商厦发生特大火灾造成 309 人死亡，虽然大厦配备了泡沫灭火器，但既无喷水装置，又无烟雾警报器，没有及时阻止火灾的蔓延。 4 ．设备风险。设备风险是指因物业本身及公共设施设备的管理、维护不善造成的业主或使用人人身和财产损失所要承担的责任风险，如小区高层电梯因维护不当造成停机等。 5 ．公共环境管理风险。物业管理企业依据合同对所管理小区或大厦内的公共区域具有管理和养护的义务，如果管理、养护不当将带来巨大的隐患。 二、物业管理风险的防范及化解措施 （一）人身、财产安全风险的防范及化解措施 许多业主认为 : 交了物业管理费，物业管理企业就应对业主的人身、财产负安全责任。其实这是一个误区，物业管理企业只是依法成立的普通公司法人主体，不享有超出法律规定的任何行政管理权和行政处罚权，物业管理企业的工作人员包括保安人员都不具有超出普通公民的任何特权，其安全防范义务只能是一种合理范围的安全防范义务。因此，物业管理企业在签订物业管理合同时，应明确约定对业主和使用人人身、财产安全不承担保险保管义务。 同时，为避免因管理不善而承担责任，物业管理企业也要建立并完善管理制度，实行来访人员进出登记制度。来访人员必须经业主确认同意后方能进入，搬离小区物品必须经确认后方可放行 ; 做好及保存完整的值班记录 ; 对重点区域进行重点监控；及时发现和制止不法分子的侵害行为，在第一时间进行报警，协助公安部门制止和防范违法犯罪行为 , 尽到应尽的管理义务。 （二）停车场管理风险的防范及化解措施 停车场纠纷一直是物业管理纠纷的重要内容之一，因此，如何在纠纷中赢得主动 , 成为物业管理企业探讨的重点。 1. 必须保证停车场的规划和建设符合法律规定，各类证件完备，停车场符合经营管理的条件，即停车场存在的合法。 2. 完善管理制度。制作车辆停放服务公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任 ; 严格管理车辆的出入，对进出停车场的车辆发放停车凭证，对车辆明显的、已有的损害和破损应记载在凭证上，同时对停车场停放服务的具体内