小房产权的问题,前景,必然性.docVIP

湖南理工学院 建设法规教程 题 目：小房产权 学 院：湖南理工学院南湖学院 专 业：建筑与化学工程 姓 名：李赛侃 学 号：24092600422 指导老师：张杰 完成日期：2012年5月27日 论文题目：小房产权 摘要：小产权房,掀起了一股社会公共利益与购房者个人利益相较量的旋风。它置身于法律的保护之外,却令无数购房者面对风险趋之若鹜。居者有其屋,安居才能乐业。 这与中国集体土地使用制度的缺陷有关。从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地发展农业的权利，而从事非农产业则必须得到国家的许可。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营，集体土地所有权和使用权等权益的完整性没有得到保障. 综上所述，“小产权”房今天的热卖是充满了必然性的，其实个人认为对“小产权”房的处理，堵不如疏。政府出台政策的领导们如果都能真正的站在所有老百姓的角度去看问题，我想很多问题不是没有解决的办法，就看决策者们是在办公室、会议室里拍脑门想问题，还是亲自在基层中听取真正的声音后再考虑问题了。 　　 小产权房相关法律问题的产生及原因： 　　小产权房是相对于大产权房而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋。小产权房只有乡政府或村委会的盖章以证明其权属，没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家所发的产权证。 　　我国众多城市郊区，在农村小城镇建设，发展农村住宅小区规划的过程中出现的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这种现象在农村相当普遍，是农村城镇化的一个特征。 　　产权证是买受人对房屋享有所有权的证明，也是买受人请求国家保护其房屋所有权的凭证。为什么越来越多的购房者愿意购买小产权房，究其原因主要有以下几方面： 　　第一，商品房价格高，小产权房便宜。对大多数购房者来说，当昂贵的商品房让他们望而生畏时，目光很自然的就转向了价格便宜的小产权房。再加上很多人都买，购房者也就不怕了，很多人都觉得政府不可能对这么多人的利益不管不问，法不责众。 　　第二，我国的城乡二元结构，城市与农村实行不同的房地产制度。现在城市郊区农民出租住房的现象越来越普遍。但是按照我国现行的法律规定，农民的房屋是不能出租转让的，只有城市的房屋可以流转，而农民的房屋却只能用于居住。这几年城市郊区的发展，使得当地农民意识到，出租住房的收益相当可观，集体组织经过其所在县政府合法批准后，在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，集体组织在给村民分配房屋后，将多余的房屋卖给集体组织之外的人。而且很多人愿意购买这类房屋。这一市场的客观需求使得小产权房应运而生，这一现象看起来似乎符合经济的发展。但从法律上来看，我国是不允许将房屋卖给集体组织之外的。 　　第三，与我国现有的房地产市场有关。我国房地产市场很不完善，商品房价格让老百姓承受不起，经济适用房很难买到，廉租房制度又没有完全建立起来。再加上中国人的恋家情节，到了成家立业的年龄，当钱包并不厚实时，很多人无奈的选择了小产权房。 　　中国的集体土地利用率很低，小产权的出现，是一种向“他物权”过渡的迹象，也是必然的、迟早的发展方向。随着中国经济的快速发展，特别是成渝两地成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，有七、八千万的农村人口，农村大量的人力资源、天然资源（包括土地资源）必然要利用起来。所以，政府应该让农村土地在法律框架下，最大限度地流通起来。 　　笔者认为在集体土地使用权流转过程中以下两个方面不可忽视： 　　第一，规划问题。《中华人民共和国土地管理法》第17和22条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。“城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。” 　　第二，国家征收。按现行法律规定，农民集体所有土地，法律规定除农业生产外，只能用于兴办乡镇企业和村民建设住宅或乡