3市场比较法分析.pptVIP

下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修中有直接比较修正和间接比较修正公式，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种： ①直接比较修正公式 　　　　 交易情　 交易日　 房地产状 况修正　 期修正　 况修正 上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准，交易日期修正的分母为100，表示以成交日期时的价格为基准，房地产状况修正的分子为100，表示以估价对象的房地产状况为基准。 ②间接比较修正公式 间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将比准实例及估价对象的房地产状况均与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率。通常情况下，这种方法采用的少。 交易情　交易日　标准化　房地产状 况修正　期修正　修正　　况修正 （2）将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 每一个比准实例的成交价格经过上述各项修正后，都会相应地得出一个比准价格，如有三个比准实例，经过各项修正后，会得到三个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。方法通常有下列4种： （1） 平均数（2）中位数（3）众数（4）其他方法 平均数又分为简单算术平均和加权算术平均。（应用最多） 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格，当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均为综合出的一个价格。 如：比准价格结果为：2600 2650 2800 2860 3950 中位数为：2800 ； 若比准价格结果为：2600 2650 2800 2860 中位数为：（2650+2800）/2=2725 众数是一组数值中出现次数最多的数值。 其他方法将修正出的多个价格综合成一个价格，如去掉一个最低价和一个最高价，将余下的拿来简单算术平均。或者估价人员根据自身经验，以某一个比准价格为主，参考其他比准价格最终确定价格。 案例分析 : 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是以估价对象为例按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 案例分析 : 解： (1)选取可比实例。实例B交易情况误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔两年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式：比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A＝100/（100+2）＝100/102 可比实例C＝100/100 可比实例E＝100/（100-3）＝100/97 (4)交易日期修正系数为： 可比实例A＝(1+1%)4 可比实例C＝(1+1%)4 可比实例E＝(1+1%)3 案例分析 : 解： (5)房地产状况修正系数为： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有 本章思考题 比较法理论依据是什么？ 比较法适用的对象是什么？ 比较法的操作步骤。 搜集交易实例 的途径主要有哪些？ 搜集交易实例时应搜集哪些内容？ 估价对象房地产、类似房地产、交易实例房地产、比准实例房地产四者的含义及异同及关系？ 选取的比准实例应符合哪些要求？ 同一宗房地产在不同时间的价格变化有哪几种可能？ 房地产状况修正包括哪些方面？ 区位状况修正包括哪些内容？ 权益状况修正包括哪些内容？ 实物状况修正包括哪些内容？ 比较法的综合修正计算公式及其含义是什么？ 如何将多个比准价格综合成一