农村房屋买卖合同效力的探讨　.docVIP

农村房屋买卖合同效力的探讨 近年，农村的的房地产市场逐渐活跃，农民民往往将其在宅基地上所建房房屋或者出租、或者售与他人人。购买者中有的是本村或外外村村民，有的是外来打工者者，还有的则是城镇非农业户户口居民，在类似的房屋买卖卖中产生的纠纷也较多。该类类案件诉至法院后，涉及的首首要问题即是：合同是否有效效。一种意见认为，如果购房房者能取得宅基地使用权，买买卖合同不存在其他违法行为为，则应认定合同有效。另一一种意见认为，村民对宅基地地只享有使用权，而无处分的的权利，而出售住房的行为，，实际上已处分了宅基地使用用权，故合同应认定无效。 ????争议产生的原因在于于：《中华人民共和国土地管管理法》（下称《土地法》））规定：农村村民出卖、出租租住房后，再申请宅基地的，，不予批准。尽管该条是针对对宅基地申请而规定的，但从从该法及该条的规定来看，农农村村民出租、出售宅基地上上所建住宅，法律并未予禁止止，也未对该出售行为设置任任何限制。但农村宅基地属农农民集体经济组织所有，只有有集体组织的成员才享有宅基基地的使用权。而通过房屋的的转让，也将与房屋不可分割割的宅基地使用权一并转让，，将宅基地使用权的主体扩大大到非集体组织成员、甚至是是城镇户口的居民。同样，根根据《土地法》的规定，农村村村民一户只能拥有一处宅基基地，如果房屋转让只在集体体组织内部成员之间进行，也也有可能使购房者通过房屋的的受让而使自己