房地产估价(第6章)成本法学案.pptVIP

《房地产估价》 第6章 成本法 6.1 成本法概述 6.2 重新购建价格和建筑物折旧 6.3 成本法总结及案例分析 6.1 成本法概述 6.1.1 成本法的概念 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值的方法。 成本法是房地产估价的三种基本方法之一，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求得房地产的价值。 6.1.2 成本法的理论依据 成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。 6.1 成本法概述 6.1 成本法概述 6.1.4 成本法的操作步骤 运用成本法进行房地产估价时，应按下列步骤进行： 1. 选择具体估价路径； 2. 测算重置成本或重建成本； 3. 测算折旧； 4. 计算成本价值。 ⑵ 适用于新建成的建筑物的基本公式。 新建成的建筑物价值=建筑物的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 ⑶ 适用于新开发的土地的基本公式。 新开发的土地包括征收集体土地并进行“五通一平”等基础设施建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地，填海造地，开山造地等。在这些情况下，成本法的基本公式为： 新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 新开发区中某宗土地的估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价=（开发区用地取得总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润)＋(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数。 其中： 【例6-1】某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成“五通一平”可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。建设期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。假设取得该荒地的价格在开发期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，开发建设完成时开始销售，销售费用在开发建设完成时投入。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 【拓展训练一】 某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。在开发期内上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。则该地块可转让土地的应计成本每平方米多少万元。 【解题思路】 （1）该成片荒地的开发经营期为1年，因此应注意其计算利息的时间； （2）由开发成本及管理费用、销售费用、应计利息计算出其应计成本； （3）把平方公里换算成平方米，计算出该地块可转让土地的应计成本。 3. 适用于旧的房地产的基本公式 成本法的典型估价对象是旧的房地产。旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物两种情况。 ⑴ 适用于旧的房地的基本公式。 在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧 或者 旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 ⑵ 适用于旧的建筑物的基本公式。 在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧 6.2.1 重新购建价格 1. 重新购建价格的含义 重新购建价格是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 2. 重新购建价格的求取思路 《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》规定：成本法估价时，对于估价对象为包括土地和建筑物的房地产，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择“房地合估”路径或“房地分估”路径，并应优先选择“房地合估”路径。 （1）房地重新购建价格的求取思路。 求取房地的重新购建价格有两大路径：一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，采用成本法求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后将这两者相加来求取。 （2）土地重新购建价格的求取思路。 求取土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格。这种求取思路特别适用于城