开发数商买f房“送面积”的法律问题分析.docx

开发商买房“送面积”的法律问题分析“国十条”、“国八条”实施以来，特别是上海出台房产税政策后，很多购房者买房时经常听到此类介绍：本户型虽然面积为90平，开发商赠送近30平的面积于您户内使用，该户型的实际面积近120平。听到这样的介绍，不少购房者都颇为心动，在楼价居高不下的今天，白白赠送30平的面积，二室变三室，这样的宣传的确十分诱人，尽管这样的楼盘均价往往高出周边同质次楼盘，但仅仅支付90平的总价便可以获得120平的住房，如此高的“得房率”的确吸引众多的购房者。近年来此类“送面积”的热潮随着住宅市场的震荡悄然兴起，成为了开发商促销广告的重要手段，据统计，2010年7月份新上市的楼盘的相当部分通过“送面积”的手段，增加附送空间面积，有些附赠面积占整套房屋总建筑面积的比例可能达到20％～30%。比如宝山某知名小区，有款88平方米的“2+1”的房型，客厅和餐厅分别附有大面积露台（阳台），业主只需将餐厅和连接的露台打通后改建，就可拥有第三间房。这种现象在别墅住宅中更普遍。位于青浦的某别墅，推出的独栋别墅不过300平方米～400平方米，附赠的地下室至少达到165平方米～265平方米。 面对开发商附赠面积的做法，引发了一些法律问题，不少专家也提出了质疑，认为该做法属于违反政府规划的做法，附赠的面积部分实质上属于业主的违章搭建。在此，笔者对开发商买房“送面积”所带来的法律问题进行分析，本文主要从“送面积”的原因分析谈起，对开发商“送面积”是否违规进行探讨，提出开发商对待这一问题的正确态度及作法，及如何完善这方面的立法与监管。一、买房“送面积”原因分析促使开发商“送面积”行为热潮的根本是目前楼市的调控政策。2008年国务院出台“国十条”第一条即对房地产行业提出了以“安居”为目标的建设要求。2010年伊始，国家出重拳打压房价，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”，银行业全面叫停房地产开发商贷款业务，随之而来的是越来越严格的楼市调控政策。2011年，各地出台限购细则，上海、重庆二地试行房产税，一系列的措施使得房地产行业一改往年来快速发展、“有房不缺买”的市场势头，开发商转而采取各项积极措施，在保证房价“坚挺”的前提下，跑量促销加快资金流转。另外，由于房产市场转向以“安居”为建设目标，小户型、经济型成为了政府审批，引导建设的重点，开沪上“送面积”之先河的某著名开发商的销售人员就表示：“政府审批该地块的时就限制我们只能建造90平方米以下的户型，为了保证房源的全面性，我们只能采取送面积的方法增加房源的类型了。”二、开发商“送面积”几种形式及违规与否的法律分析从实践中看，开发商送面积的情况主要分为以下几种：第一，对原本就属于购房者，但依据建筑标准不计入建筑面积的空间进行特定设计，使购房者具备对其加以利用的可能，并在广告中加以宣传。根据2000年国家质量监督检验检疫总局出台的国家标准《房产测量规范》，入户花园、挑高阳台、露台、飘窗等面积本身就只能算半面积或不算面积。入户花园、挑高阳台是近年从国外传到国内的一种建筑设计理念，目前已被全国各地开发商大量运用到商品房开发中，根据《测量规范》的标准，这些面积在测量时，并非全部按照物理上的面积计入房屋面积，购房人购买房屋后可以自行通过对这些部位的改造扩充实际居住面积，故将这些面积作为“送面积”的销售手段，可以产生良好的促销效果，对这样的“面积”进行赠送对于开发商来说并不违规。第二，将房屋空间设计为在结构与使用上具有独立性，并通过广告宣传、购房合同与所有购房者约定将其归属于特定购房者。这种情况下，赠送的面积就是独立的封闭空间，完全符合“房间”的标准，原本应当属于全体业主共有的共有部分，但在所有业主同意的情况下将其归于特定业主使用。有观点认为，这一做法既侵犯了其他业主的权利又属于擅自变更规划设计违章搭建，是典型的违规做法。但是，笔者确有不同的看法。根据我国目前情况来看，对于违章搭建的认定无论从理论上、法规上、司法实践中都不明确，该面积部分是否为违章搭建认定并不明晰。理论上认为：所谓“违章搭建”，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，未取得《建筑工程规划许可证》或者违反《建筑工程规划许可证》的规定，严重影响城市规划的建设行为，但该理论缺乏可操作性的认定标准，况且，有些独立的封闭空间并非规划上没有，只在的房地产测绘时未将其测绘进来而已。法规上，关于违章搭建的认定并无全国性法律法规，仅《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》中规定了属于违章搭建的几种情形，但并无明确的认定标准。司法实践中，除行政行为外，认定住宅小区内违章搭建的多是基于“相邻权”的规定，仅在业主的违章搭建行为影响相邻业主的权益，相邻权业主请求救济时才认定为违章搭建。根据大多“送面积”的实际情况，开发商在建造商品房时并